Управління нерухомістю, яке знає закон.
16 сторінок · 4,9 МБ · Брошура німецькою мовою
Облік, фінанси, розрахунок експлуатаційних витрат, спільна власність (WEG) та підвищення орендної плати для Австрії та Німеччини, з усім офісом та базою даних клієнтів для орендарів та власників в одній системі. Країна нерухомості визначає право, яке застосовує DivineMind. Програмне забезпечення визначає чинне законодавство, виконує розрахунки та вказує відповідні посилання. Рішення приймаєте Ви як компанія з управління нерухомістю.
Дві правові системи, багато термінів і жодного розрахунку без обґрунтування.
Від виставлення рахунків до зборів власників.
П'ять стовпів в одній системі: Облік та право, Фінанси, Розрахунки, Спільна власність (WEG), а також Об'єкт та офіс, плюс база даних клієнтів для орендарів та власників та ШІ-асистент AIRIS для щоденної роботи.
Активи та правовий вибір
↳ Яке право застосовується до цих орендних відносин? Повне застосування, часткове застосування або BGB з обмеженням орендної плати: класифікація визначає тип орендної плати, експлуатаційні витрати та терміни, і часто приймається на основі пам'яті.
→ Нерухомість, будівля, одиниця та орендні відносини, власники з частками (Nutzwerte AT, MEA DE). Для кожних орендних відносин DivineMind визначає сферу застосування, допустимий тип орендної плати, каталог експлуатаційних витрат, види підвищення та терміни, кожен крок з параграфом та посиланням на текст закону. Ви підтверджуєте, перераховуєте або скасовуєте з обґрунтуванням. Кожна версія залишається в історії.
Грошовий потік без розриву процесу
↳ Виставлення рахунків, банківські виписки, рахунки орендарів та нагадування знаходяться в різних програмах. Кожен платіж шукається вручну, коригування перезаписують старі записи.
→ Щомісячне виставлення рахунків або нарахування з попереднім переглядом: пробний запуск нічого не записує, незавершені випадки блокуються замість неправильного запису. Введення банківських виписок у вигляді файлу (CAMT.053, MT940), зіставлення за пропозицією, розпізнавання дублікатів, повернення платежів. Записи ніколи не перезаписуються, коригування виконуються як анулювання. SEPA-дебетові платежі з банківським файлом (pain.008) для завантаження в онлайн-банкінг.
Розрахунок експлуатаційних та опалювальних витрат
↳ Розрахунок проводиться раз на рік під тиском часу: витрати вводяться двічі, ключі розподілу важко обґрунтувати, проміжні показники втрачаються.
→ Цикли розрахунку та ключі розподілу (площа, Nutzwerte/MEA, особи, одиниці, споживання) з правовою підставою, неприпустимі ключі розпізнаються. Витрати безпосередньо з вхідних рахунків, лічильники та проміжні показники при зміні орендаря. Опалювальні витрати відповідно до HeizKG або HeizkostenV, розподіл витрат на CO2 (DE) за ступінчастою моделлю. Результат: індивідуальний розрахунок для кожного орендаря у форматі PDF, доплата або кредит на рахунку орендаря, відображення згідно з § 35a EStG.
Підвищення орендної плати, орендна плата та індексація
↳ Періоди блокування, гранична ставка, орендний індекс, орієнтовні показники: підвищення орендної плати можна швидко написати, і так само швидко оскаржити.
→ Німеччина: підвищення орендної плати до порівняльної орендної плати (§ 558 BGB) за допомогою асистента для періодів блокування, гранична ставка протягом трьох років, лист та термін згоди; відрахування на модернізацію (§§ 559 ff.); допустима максимальна орендна плата при новому оренді (§ 556g). Австрія: орендна плата за орієнтовними показниками та категоріями з показниками на 2026 рік, розрахунок основної орендної плати згідно з § 20 MRG. Індексація (AT) та орендна плата за індексом та поетапна орендна плата (DE) з розрахунком у протоколі та перенесенням з дати набуття чинності.
Управління об'єднаннями співвласників від плану до рішення
↳ Бюджет, річний розрахунок, резерви та збори проводяться в таблицях та папках. Хто як голосував, пізніше важко відстежити.
→ Бюджет (DE) або прогноз (AT) з індивідуальними планами для кожного об'єкта; після прийняття рішення авансові платежі виставляються. Річний розрахунок для кожного власника, звіт про активи (DE), резерви з перевіркою мінімального резерву (AT § 31 WEG 2002). Збори власників з перевіркою термінів, довіреностями та голосуванням за принципом голосування статуту товариства, протокол у форматі PDF, збір рішень (DE), оголошення з терміном оскарження (AT), рішення шляхом обміну думками в письмовій формі.
Збитки, майстри та терміни перевірки для кожного об'єкта нерухомості
↳ Повідомлення про пошкодження, пропозиції підрядників, терміни перевірки ліфта та сповіщувача диму: багато залежить від окремих осіб та записок.
→ «Мої будинки сьогодні» показує терміни, заплановані перевірки, відкриті пошкодження та надзвичайні ситуації. Повідомлення про пошкодження з термінами реагування, порівняння пропозицій підрядників та призначення з листом-замовленням, обов'язки перевірки згідно з законодавчими інтервалами для наданих країн Австрії та Німеччини (для інших система показує «не надано»). Реєстр термінів, циркуляри та оголошення, акт передачі на мобільному телефоні з підписом обох сторін.
Папка клієнта для орендарів, власників та підрядників
↳ Орендарі телефонують з приводу кожного розрахунку, власники запитують про протоколи, підрядники — про замовлення. Кожна консультація коштує офісу часу.
→ Адміністрація запрошує особу до папки клієнта одним кліком, реєстрація відбувається в додатку AIRIS або в браузері. Орендарі бачать свій рахунок орендаря, виставлені рахунки та розрахунки, а також повідомляють про пошкодження з фотографіями та показниками лічильників. Власники бачать комунальні платежі, бюджет, річний розрахунок, резерви, протоколи та рішення. Підрядники бачать лише власні замовлення. Хто що бачить, визначається орендним договором, правом власності та замовленням.
AIRIS бере на себе щоденну роботу через чат
↳ День починається з поштової скриньки, банківської виписки та відкритих позицій, перш ніж розпочнеться основна робота з управління.
→ За допомогою ШІ-асистента AIRIS (у пакеті за 999 €) ви виконуєте рутинні завдання в розмові: ранковий брифінг, зіставлення платежів, пропозиції щодо нагадувань, розрахунок експлуатаційних витрат у чорновому варіанті, проекти відповідей, контакти та завдання. Розрахунки виконуються обчислювальними модулями управління нерухомістю, а не ШІ. Відправлення відбувається лише після вашого підтвердження, нагадування ніколи не надсилаються без схвалення, а система ніколи не ініціює розірвання договору самостійно.
Одна ціна за користувача. Управління нерухомістю включено.
DivineMind коштує 749 € за користувача на місяць, з ШІ-асистентом AIRIS — 999 €, обидва плюс ПДВ. Модуль управління нерухомістю включено без додаткової плати. Розраховуйте за власними цифрами.
Часті запитання
Для яких країн розроблено DivineMind для управління нерухомістю?+
Для Австрії та Німеччини. Країна розташування нерухомості визначає право: в Австрії діють MRG, WGG, ABGB, WEG 2002, HeizKG, MieWeG та RichtWG, в Німеччині — орендне право BGB, WEG 2020, BetrKV, HeizkostenV, закон про розподіл витрат на CO2 та державні постанови щодо обмеження орендної плати та граничної ставки. Адміністрація з будинками у Відні та Берліні працює в одній системі.
Чи є юридична класифікація обов'язковою?+
Ні. Класифікація є обґрунтованою пропозицією з параграфом та посиланням на текст закону. Юридичне рішення приймає адміністрація: ви підтверджуєте, перераховуєте або скасовуєте з обґрунтуванням, і кожна версія залишається в історії.
Як банківські виписки та дебетові платежі потрапляють до банку?+
Банківські виписки завантажуються у вигляді файлу (CAMT.053 або MT940). DivineMind пропонує зіставлення з рахунками орендарів та власників та розпізнає дублікати та повернення платежів. Для SEPA-дебетових платежів DivineMind створює банківський файл (pain.008), який ви завантажуєте у свій онлайн-банкінг.
Чи надсилаються нагадування автоматично?+
Ні. DivineMind визначає рівень нагадування, терміни та відсотки за прострочення (базова ставка OeNB або Bundesbank) і пропонує нагадування. Нічого не надсилається без вашого дозволу, доступ фіксується з підтвердженням. Система ніколи не ініціює розірвання самостійно.
Як внести наш облік?+
Через шаблони Excel для нерухомості, одиниць, осіб, орендних відносин, власності, лічильників та початкових залишків. Перед імпортом проводиться пробний запуск зі списком помилок для кожного рядка. Імпорт можна скасувати, доки на нього нічого не було заброньовано.
Що бачать орендарі та власники в папці клієнта?+
Тільки те, що їх стосується. Орендарі бачать свій орендний рахунок, рахунки-фактури, розрахунок експлуатаційних та опалювальних витрат і документи, а також повідомляють про пошкодження з фото та показниками лічильників. Власники бачать внески на утримання будинку, бізнес-план або прогноз, річний розрахунок, резервний фонд, запрошення, протоколи та рішення. Після закінчення договору оренди доступ припиняється. Доступ до чужих даних відхиляється.
Що робить AIRIS, а що ні?+
AIRIS бере на себе щоденну роботу в чаті: ранкове зведення, розподіл платежів, пропозиції щодо нагадувань, розрахунок експлуатаційних витрат у вигляді чернетки, чернетки відповідей, пошук контактів і створення завдань. Розрахунки виконуються обчислювальними модулями керуючої компанії, а не AIRIS. Відправлення відбувається тільки після вашого підтвердження.
Скільки коштує керування нерухомістю DivineMind?+
DivineMind коштує 749 євро за користувача на місяць, з ШІ-асистентом AIRIS – 999 євро, кожен плюс ПДВ. Модуль керування нерухомістю включено без додаткової плати. Опціонально телефонний ШІ DivineCall приймає дзвінки та повідомлення про пошкодження цілодобово, від 149 євро за компанію на місяць плюс ПДВ.
Де зберігаються наші дані?+
В ЄС, у Франкфурті та Берліні. Інтерфейс доступний 30 мовами, для офісу та для папки клієнта.
Галузеві ШІ-інсайти — щотижня
Щосереди кейс з Вашої галузі: що працює, що ні, скільки це насправді коштує.
Кожен розрахунок перераховано. Кожен термін обґрунтовано.
Під час першої консультації ми покажемо вам керування нерухомістю DivineMind на прикладі демонстраційних будинків у Відні та Берліні та пояснимо, як буде перенесено ваш облік.
Брошура німецькою мовою
Або напишіть нам безпосередньо.
Коротко опишіть, що Вам потрібно — ми зв'яжемося з Вами протягом 24 годин.