Gestão de imóveis que conhece a lei.

↳ Qual lei se aplica a esta relação de arrendamento? Aplicação total, aplicação parcial ou BGB com limite de preço de arrendamento: a classificação decide o tipo de renda, os custos operacionais e os prazos, e é frequentemente decidida de memória.

→ Propriedade, Edifício, Unidade e Relação de Arrendamento, Proprietários com quotas (Nutzwerte AT, MEA DE). Para cada relação de arrendamento, DivineMind determina o âmbito de aplicação, o tipo de renda permitido, o catálogo de custos operacionais, os tipos de aumento e os prazos, cada passo com parágrafo e link para o texto da lei. Confirma, recalcula ou substitui com fundamentação. Cada versão permanece no histórico.

↳ Faturação, extrato bancário, conta do inquilino e aviso de cobrança estão em programas diferentes. Cada pagamento é procurado manualmente, correções substituem lançamentos antigos.

→ Faturação mensal ou lançamento a débito com pré-visualização: o teste não regista nada, casos incompletos são bloqueados em vez de serem registados incorretamente. Leitura de extratos bancários como ficheiro (CAMT.053, MT940), atribuição por sugestão, reconhecimento de duplicados, devoluções. Lançamentos nunca são substituídos, correções são feitas como estorno. Débito direto SEPA com ficheiro bancário (pain.008) para carregar no online banking.

↳ A contabilidade é feita uma vez por ano sob pressão de tempo: os custos são registados duas vezes, as chaves de distribuição são difíceis de justificar, as leituras intermédias perdem-se.

→ Ciclos de contabilidade e chaves de distribuição (área, valor útil/MEA, pessoas, unidades, consumo) com base legal, chaves inadmissíveis são reconhecidas. Custos diretamente das faturas recebidas, contadores e leituras intermédias na mudança de inquilino. Custos de aquecimento segundo HeizKG ou HeizkostenV, partilha de custos de CO2 (DE) segundo o modelo de degraus. Resultado: contabilidade individual por inquilino em PDF, pagamento adicional ou crédito na conta do inquilino, indicação segundo § 35a EStG.

↳ Prazos de bloqueio, limite de aumento, índice de rendas, valores de referência: um aumento de renda é rapidamente redigido e igualmente rapidamente contestado.

→ Alemanha: Aumento de renda para a renda comparativa (§ 558 BGB) com assistente para prazos de bloqueio, limite de aumento ao longo de três anos, carta e prazo de consentimento; encargo de modernização (§§ 559 e seguintes); renda máxima permitida em novo arrendamento (§ 556g). Áustria: Renda por valor de referência e categoria com os valores de 2026, contabilidade de renda principal segundo § 20 MRG. Indexação (AT) e renda por índice e escalonada (DE) com cálculo no protocolo e transferência a partir da data de efeito.

↳ Plano financeiro, contabilidade anual, reserva e assembleia decorrem em tabelas e pastas. Quem votou como é difícil de rastrear posteriormente.

→ Plano financeiro (DE) ou previsão (AT) com planos individuais por unidade; após a deliberação, os adiantamentos são faturados. Contabilidade anual por proprietário, relatório financeiro (DE), reserva com verificação da reserva mínima (AT § 31 WEG 2002). Assembleia de proprietários com verificação de prazos, procurações e votação segundo o princípio de voto da ordem de condomínio, ata em PDF, compilação de deliberações (DE), aviso com prazo de impugnação (AT), deliberação por circulação em formato de texto.

↳ Relatórios de danos, orçamentos de empreiteiros, prazos de inspeção de elevadores e detetores de fumo: muitas coisas dependem de pessoas individuais e de papéis.

→ "As minhas casas hoje" mostra prazos, inspeções pendentes, danos em aberto e emergências. Relatórios de danos com prazos de resposta, comparação de orçamentos entre empreiteiros e adjudicação com carta de adjudicação, obrigações de inspeção com intervalos legais para os países registados na Áustria e Alemanha (para outros, o sistema mostra "não registado"). Registo de prazos, circulares e avisos, protocolo de entrega no telemóvel com assinatura de ambas as partes.

↳ Os inquilinos ligam por causa de cada contabilidade, os proprietários perguntam por atas, os empreiteiros por adjudicações. Cada informação custa tempo ao escritório.

→ A gestão convida uma pessoa para a pasta de clientes com um clique, o registo é feito na app AIRIS ou no navegador. Inquilinos veem a sua conta de inquilino, faturas e contabilidades e reportam danos com fotos e leituras de contador. Proprietários veem despesas comuns, plano financeiro, contabilidade anual, reserva, atas e deliberações. Empreiteiros veem apenas as suas próprias adjudicações. Quem vê o quê, resulta do contrato de arrendamento, da propriedade e da adjudicação.

↳ O dia começa com a caixa de correio, o extrato bancário e os saldos em aberto, antes de começar o trabalho de gestão propriamente dito.

→ Com o assistente de IA AIRIS (no pacote por 999 €), realiza as rotinas numa conversa: briefing matinal, atribuição de pagamentos, sugestões de cobrança, contabilidade de custos operacionais como rascunho, rascunhos de resposta, contactos e tarefas. Os cálculos são feitos pelos motores de cálculo da gestão de imóveis, não pela IA. O envio só ocorre após a sua confirmação, um aviso de cobrança nunca sai sem aprovação, e um cancelamento nunca é iniciado pelo sistema.