Zarządzanie nieruchomościami, które zna prawo.

↳ Jakie prawo obowiązuje dla tego stosunku najmu? Pełne zastosowanie, częściowe zastosowanie czy prawo niemieckie (BGB) z hamulcem czynszowym: klasyfikacja decyduje o rodzaju czynszu, kosztach eksploatacji i terminach, a często jest podejmowana z pamięci.

→ Nieruchomość, budynek, lokal i stosunek najmu, właściciele z udziałami (wartości użytkowe AT, udziały MEA DE). Dla każdego stosunku najmu DivineMind określa zakres zastosowania, dopuszczalny rodzaj czynszu, katalog kosztów eksploatacji, rodzaje podwyżek i terminy, każdy krok z paragrafem i linkiem do tekstu ustawy. Potwierdzasz, przeliczasz ponownie lub nadpisujesz z uzasadnieniem. Każda wersja pozostaje w historii.

↳ Naliczenia, wyciąg bankowy, konto najemcy i wezwanie do zapłaty znajdują się w różnych programach. Każda płatność jest wyszukiwana ręcznie, korekty nadpisują stare wpisy.

→ Miesięczne naliczenia lub ustalenie należności z podglądem: symulacja niczego nie księguje, niekompletne przypadki są blokowane zamiast błędnie księgowane. Wczytywanie wyciągów bankowych jako pliku (CAMT.053, MT940), przyporządkowanie za pomocą sugestii, rozpoznawanie duplikatów, zwrot płatności. Wpisy nigdy nie są nadpisywane, korekty są realizowane jako anulowanie. Polecenia zapłaty SEPA z plikiem bankowym (pain.008) do przesłania do bankowości internetowej.

↳ Rozliczenie powstaje raz w roku pod presją czasu: koszty są wprowadzane dwukrotnie, klucze podziału trudno uzasadnić, odczyty pośrednie giną.

→ Kręgi rozliczeniowe i klucze podziału (powierzchnia, wartość użytkowa/MEA, osoby, lokale, zużycie) z podstawą prawną, niedopuszczalne klucze są rozpoznawane. Koszty bezpośrednio z faktur przychodzących, liczniki i odczyty pośrednie przy zmianie najemcy. Koszty ogrzewania według HeizKG lub HeizkostenV, podział kosztów CO2 (DE) według modelu stopniowego. Wynik: indywidualne rozliczenie dla każdego najemcy w formacie PDF, dopłata lub zwrot na koncie najemcy, wykaz zgodnie z § 35a EStG.

↳ Okresy blokady, limit podwyżek, ceny porównawcze, wartości orientacyjne: podwyżka czynszu jest szybko przygotowana i równie szybko kwestionowana.

→ Niemcy: podwyżka czynszu do porównywalnego czynszu (§ 558 BGB) z asystentem okresów blokady, limit podwyżek w ciągu trzech lat, pismo i termin zgody; dopłata za modernizację (§§ 559 i nast.); dopuszczalny maksymalny czynsz przy ponownym wynajmie (§ 556g). Austria: czynsz orientacyjny i kategoryzowany z wartościami na rok 2026, rozliczenie głównego czynszu zgodnie z § 20 MRG. Indeksacja (AT) oraz czynsz indeksowany i stopniowy (DE) z drogą obliczeniową w protokole i przejęciem od daty wejścia w życie.

↳ Plan gospodarczy, roczne rozliczenie, fundusz remontowy i zebranie odbywają się w arkuszach kalkulacyjnych i folderach. Kto jak głosował, jest później trudno prześledzić.

→ Plan gospodarczy (DE) lub prognoza (AT) z indywidualnymi planami dla każdego lokalu; po uchwale naliczane są zaliczki. Roczne rozliczenie dla każdego właściciela, sprawozdanie majątkowe (DE), fundusz remontowy z kontrolą minimalnego funduszu (AT § 31 WEG 2002). Zebranie właścicieli z kontrolą terminów, pełnomocnictwami i głosowaniem według zasady głosowania wspólnoty mieszkaniowej, protokół w formacie PDF, zbiór uchwał (DE), ogłoszenie z terminem zaskarżenia (AT), uchwała obiegowa w formie pisemnej.

↳ Zgłoszenia szkód, oferty wykonawców, terminy przeglądów windy i czujnika dymu: wiele zależy od poszczególnych osób i notatek.

→ „Moje nieruchomości dzisiaj” pokazuje terminy, zaległe przeglądy, otwarte szkody i sytuacje awaryjne. Zgłoszenia szkód z terminami reakcji, porównanie ofert wykonawców i zlecenie z pismem zlecenia, obowiązki przeglądowe z ustawowymi interwałami dla zarejestrowanych krajów Austrii i Niemiec (dla innych system pokazuje „nie zarejestrowano”). Rejestr terminów, okólniki i ogłoszenia, protokół przekazania na telefonie komórkowym z podpisem obu stron.

↳ Najemcy dzwonią w sprawie każdego rozliczenia, właściciele pytają o protokoły, wykonawcy o zlecenia. Każda informacja kosztuje biuro czas.

→ Zarządca zaprasza osobę do kartoteki klienta jednym kliknięciem, rejestracja odbywa się w aplikacji AIRIS lub w przeglądarce. Najemcy widzą swoje konto najemcy, naliczenia i rozliczenia oraz zgłaszają szkody ze zdjęciem i stanem licznika. Właściciele widzą opłaty za nieruchomość, plan gospodarczy, roczne rozliczenie, fundusz remontowy, protokoły i uchwały. Wykonawcy widzą tylko własne zlecenia. Kto co widzi, wynika z umowy najmu, własności i zlecenia.

↳ Dzień zaczyna się od skrzynki pocztowej, wyciągu bankowego i otwartych pozycji, zanim rozpocznie się właściwa praca zarządcza.

→ Z asystentem AI AIRIS (w pakiecie za 999 €) wykonujesz rutynowe czynności w rozmowie: poranne podsumowanie, przyporządkowanie płatności, propozycje wezwań do zapłaty, rozliczenie kosztów eksploatacji jako wersja robocza, wersje odpowiedzi, kontakty i zadania. Obliczenia wykonują moduły obliczeniowe zarządcy nieruchomości, a nie AI. Wysyłka następuje dopiero po Twoim potwierdzeniu, wezwanie do zapłaty nigdy nie wychodzi bez zatwierdzenia, a system nigdy sam nie inicjuje wypowiedzenia.