Управление недвижимостью, которое знает закон.

↳ Какое право применяется к этим арендным отношениям? Полное применение, частичное применение или право Германии (BGB) с ограничением арендной платы: классификация определяет тип арендной платы, эксплуатационные расходы и сроки, и часто принимается на основе памяти.

→ Объект недвижимости, здание, единица и арендные отношения, владельцы с долями (Nutzwerte AT, MEA DE). Для каждых арендных отношений DivineMind определяет область применения, допустимый тип арендной платы, каталог эксплуатационных расходов, типы повышения и сроки, каждый шаг с параграфом и ссылкой на текст закона. Вы подтверждаете, пересчитываете или отменяете с обоснованием. Каждая версия сохраняется в истории.

↳ Выставление счетов, выписки по счетам, счета арендаторов и напоминания находятся в разных программах. Каждый платеж ищется вручную, исправления перезаписывают старые проводки.

→ Ежемесячное выставление счетов или начисление с предварительным просмотром: пробный прогон ничего не проводит, неполные случаи блокируются вместо неправильного проведения. Чтение выписок по счетам в виде файла (CAMT.053, MT940), сопоставление по предложению, распознавание дубликатов, возвратный платеж. Проводки никогда не перезаписываются, исправления выполняются как сторнирование. SEPA-прямое дебетование с банковским файлом (pain.008) для загрузки в онлайн-банкинг.

↳ Расчет производится раз в год в условиях нехватки времени: расходы учитываются дважды, ключи распределения трудно обосновать, промежуточные показания теряются.

→ Расчетные периоды и ключи распределения (площадь, Nutzwerte/MEA, люди, единицы, потребление) с правовым основанием, недопустимые ключи распознаются. Расходы напрямую из входящих счетов, счетчики и промежуточные показания при смене арендатора. Отопительные расходы по HeizKG или HeizkostenV, распределение расходов на CO2 (DE) по ступенчатой модели. Результат: индивидуальный расчет для каждого арендатора в формате PDF, доплата или кредит на счету арендатора, указание согласно § 35a EStG.

↳ Периоды блокировки, предельный размер повышения, арендные индексы, ориентировочные значения: повышение арендной платы быстро оформляется и так же быстро оспаривается.

→ Германия: повышение арендной платы до сравнительной арендной платы (§ 558 BGB) с помощью ассистента по периодам блокировки, предельный размер повышения за три года, письмо и срок согласия; надбавка за модернизацию (§§ 559 и далее); допустимая максимальная арендная плата при новом найме (§ 556g). Австрия: ориентировочная и категория арендной платы со значениями на 2026 год, расчет основной арендной платы по § 20 MRG. Индексация (AT), а также индексированная и ступенчатая арендная плата (DE) с расчетом в протоколе и применением с даты вступления в силу.

↳ Бюджет, годовой отчет, резервный фонд и собрание проводятся в таблицах и папках. Кто и как голосовал, впоследствии трудно отследить.

→ Бюджет (DE) или прогноз (AT) с индивидуальными планами для каждой единицы; после принятия решения начисляются авансовые платежи. Годовой отчет для каждого владельца, отчет об активах (DE), резервный фонд с проверкой минимального резервного фонда (AT § 31 WEG 2002). Собрание собственников с проверкой сроков, доверенностями и голосованием по принципу голосования, предусмотренному уставом сообщества, протокол в формате PDF, сборник решений (DE), объявление со сроком оспаривания (AT), решение путем обмена мнениями в письменной форме.

↳ Сообщения о повреждениях, предложения подрядчиков, сроки проверки лифта и датчика дыма: многое зависит от отдельных лиц и бумаг.

→ «Мои дома сегодня» показывает сроки, предстоящие проверки, открытые повреждения и чрезвычайные ситуации. Сообщения о повреждениях с сроками реагирования, сравнение предложений подрядчиков и назначение с письмом-заказом, обязанности по проверке с законодательными интервалами для указанных стран Австрии и Германии (для других стран система показывает «не указано»). Реестр сроков, циркулярные письма и объявления, протокол передачи объекта на мобильном телефоне с подписью обеих сторон.

↳ Арендаторы звонят по поводу каждого расчета, владельцы спрашивают о протоколах, подрядчики — о заказах. Каждая справка отнимает у офиса время.

→ Управляющая компания приглашает человека в папку клиента одним кликом, регистрация происходит в приложении AIRIS или в браузере. Арендаторы видят свой счет арендатора, выставленные счета и расчеты, а также сообщают о повреждениях с фотографиями и показаниями счетчиков. Владельцы видят оплату за дом, бюджет, годовой отчет, резервный фонд, протоколы и решения. Подрядчики видят только свои заказы. Кто что видит, определяется договором аренды, правом собственности и заказом.

↳ День начинается с почтового ящика, выписки по счету и открытых позиций, прежде чем начнется основная работа по управлению.

→ С помощью ИИ-ассистента AIRIS (в пакете за 999 €) вы выполняете рутинные задачи в диалоге: утренний брифинг, сопоставление платежей, предложения по напоминаниям, расчет эксплуатационных расходов в виде черновика, проекты ответов, контакты и задачи. Расчеты производятся вычислительными модулями системы управления недвижимостью, а не ИИ. Отправка осуществляется только после вашего подтверждения, напоминание никогда не отправляется без одобрения, и система никогда не инициирует расторжение договора самостоятельно.