Upravljanje nekretninama koje poznaje zakon.
16 stranica · 4,9 MB · Brošura na hrvatskom jeziku
Portfelj, financije, obračun režija, etažno vlasništvo (WEG) i povećanje najamnine za Austriju i Njemačku, s cijelim uredom i korisničkim portfeljem za najmoprimce i vlasnike u jednom sustavu. Zemlja u kojoj se nekretnina nalazi određuje pravo koje DivineMind primjenjuje. Softver utvrđuje primjenjivo pravo, vrši izračune i navodi relevantne izvore. Vi kao upravitelj nekretnina donosite odluku.
Dva pravna sustava, mnogo rokova i nijedan obračun bez obrazloženja.
Od predračuna do skupštine vlasnika.
Pet stupova u jednom sustavu: portfelj i pravo, financije, obračun, etažno vlasništvo (WEG) te objekt i ured, uz korisnički portfelj za najmoprimce i vlasnike te AI asistenta AIRIS za svakodnevni rad.
Imovina i pravni prekidač
↳ Koje se pravo primjenjuje na ovaj najam? Potpuna primjena, djelomična primjena ili BGB s ograničenjem cijene najma: klasifikacija odlučuje o vrsti najamnine, pogonskim troškovima i rokovima, a često se donosi iz sjećanja.
→ Nekretnina, zgrada, jedinica i najam, vlasnici s udjelima (Nutzwerte AT, MEA DE). Za svaki najam DivineMind određuje područje primjene, dopuštenu vrstu najamnine, katalog pogonskih troškova, vrste povećanja i rokove, svaki korak s paragrafom i poveznicom na tekst zakona. Vi potvrđujete, ponovno izračunavate ili nadjačavate s obrazloženjem. Svaka verzija ostaje u povijesti.
Financijski ciklus bez prekida medija
↳ Predračun, izvod računa, račun najmoprimca i opomena nalaze se u različitim programima. Svaka se uplata traži ručno, ispravci prebrisuju stare knjižbe.
→ Mjesečni predračun odnosno zaduženje s pregledom: probni rad ne knjiži ništa, nepotpuni slučajevi se blokiraju umjesto da se pogrešno knjiže. Učitavanje izvoda računa kao datoteke (CAMT.053, MT940), dodjeljivanje po prijedlogu, prepoznavanje duplikata, povratna terećenja. Knjižbe se nikada ne prebrisuju, ispravci se provode kao storno. SEPA izravno terećenje s bankovnom datotekom (pain.008) za prijenos u online bankarstvo.
Obračun pogonskih troškova i troškova grijanja
↳ Obračun se radi jednom godišnje pod vremenskim pritiskom: troškovi se dvostruko evidentiraju, ključeve raspodjele je teško obrazložiti, međuočitanja se gube.
→ Krugovi obračuna i ključevi raspodjele (površina, korisna vrijednost/MEA, osobe, jedinice, potrošnja) s pravnom osnovom, nedopušteni ključevi se prepoznaju. Troškovi izravno iz ulaznih računa, brojila i međuočitanja pri promjeni najmoprimca. Troškovi grijanja prema HeizKG odnosno HeizkostenV, raspodjela troškova CO2 (DE) prema stupnjevitom modelu. Rezultat: pojedinačni obračun po najmoprimcu kao PDF, doplata ili preplata na računu najmoprimca, potvrda prema § 35a EStG.
Povećanje najamnine, najamnina i indeksacija
↳ Razdoblja zabrane, gornja granica, indeks najamnine, referentne vrijednosti: povećanje najamnine brzo se napiše i jednako brzo je podložno osporavanju.
→ Njemačka: Povećanje najamnine na usporedivu najamninu (§ 558 BGB) s asistentom za razdoblja zabrane, gornju granicu tijekom tri godine, pismo i rok za pristanak; naknada za modernizaciju (§§ 559 ff.); dopuštena maksimalna najamnina pri novom najmu (§ 556g). Austrija: Referentna vrijednost i kategorija najamnine s vrijednostima 2026, obračun glavne najamnine prema § 20 MRG. Indeksacija (AT) te indeksna i stupnjevita najamnina (DE) s načinom izračuna u protokolu i preuzimanjem od datuma stupanja na snagu.
Upravljanje suvlasništvom od plana do odluke
↳ Gospodarski plan, godišnji obračun, pričuva i skupština vode se u tablicama i mapama. Tko je kako glasao, kasnije se teško može pratiti.
→ Gospodarski plan (DE) odnosno predviđanje (AT) s pojedinačnim planovima po jedinici; nakon odluke se predviđaju predujmovi. Godišnji obračun po vlasniku, izvješće o imovini (DE), pričuva s provjerom minimalne pričuve (AT § 31 WEG 2002). Skupština vlasnika s provjerom rokova, punomoćima i glasanjem prema principu glasanja zajedničkog reda, zapisnik kao PDF, zbirka odluka (DE), objava s rokom za osporavanje (AT), cirkularna odluka u tekstualnom obliku.
Štete, obrtnici i rokovi pregleda po nekretnini
↳ Prijave šteta, ponude obrtnika, rokovi provjere dizala i detektora dima: mnogo toga ovisi o pojedinim osobama i papirima.
→ „Moje kuće danas“ prikazuje rokove, dospjele provjere, otvorene štete i hitne slučajeve. Prijave šteta s rokovima reakcije, usporedba ponuda među obrtnicima i dodjela s nalogom, obveze provjere sa zakonskim intervalima za pohranjene zemlje Austrije i Njemačke (za ostale sustav prikazuje „nije pohranjeno“). Registar rokova, okružnice i obavijesti, primopredajni zapisnik na mobitelu s potpisom obje strane.
Korisnički portfelj za najmoprimce, vlasnike i obrtnike
↳ Najmoprimci zovu zbog svakog obračuna, vlasnici pitaju za zapisnike, obrtnici za naloge. Svaka informacija košta ured vremena.
→ Uprava poziva osobu jednim klikom u korisnički portfelj, prijava se vrši u AIRIS aplikaciji ili u pregledniku. Najmoprimci vide svoj račun najmoprimca, predračune i obračune te prijavljuju štete s fotografijom i stanja brojila. Vlasnici vide troškove održavanja, gospodarski plan, godišnji obračun, pričuvu, zapisnike i odluke. Obrtnici vide samo vlastite naloge. Tko što vidi, proizlazi iz ugovora o najmu, vlasništva i naloga.
AIRIS preuzima svakodnevni rad putem chata
↳ Dan počinje s poštanskim sandučićem, izvodom računa i otvorenim stavkama, prije nego što započne stvarni administrativni rad.
→ Uz AI asistenta AIRIS (u paketu za 999 €) obavljate rutinu u razgovoru: jutarnji brifing, dodjeljivanje uplata, prijedlozi opomena, nacrt obračuna pogonskih troškova, nacrti odgovora, kontakti i zadaci. Izračune vrše računski moduli upravljanja nekretninama, a ne AI. Slanje se vrši samo nakon Vaše potvrde, opomena nikada ne izlazi bez odobrenja, a sustav nikada sam ne pokreće otkaz.
Jedna cijena po korisniku. Upravljanje nekretninama je uključeno.
DivineMind košta 749 € po korisniku mjesečno, s AI asistentom AIRIS 999 €, svaki plus PDV. Modul za upravljanje nekretninama uključen je bez dodatne naknade. Izračunajte s vlastitim brojkama.
Česta pitanja
Za koje je zemlje DivineMind upravljanje nekretninama izgrađeno?+
Za Austriju i Njemačku. Zemlja u kojoj se nekretnina nalazi određuje pravo: U Austriji su pohranjeni MRG, WGG, ABGB, WEG 2002, HeizKG, MieWeG i RichtWG, u Njemačkoj BGB-Mietrecht, WEG 2020, BetrKV, HeizkostenV, zakon o raspodjeli troškova CO2 i državne uredbe o ograničenju cijene najma i gornjoj granici. Uprava s nekretninama u Beču i Berlinu radi u jednom sustavu.
Je li pravna klasifikacija obvezujuća?+
Ne. Klasifikacija je obrazloženi prijedlog s paragrafom i poveznicom na tekst zakona. Pravnu odluku donosi uprava: Vi potvrđujete, ponovno izračunavate ili nadjačavate s obrazloženjem, i svaka verzija ostaje u povijesti.
Kako izvodi računa i izravna terećenja dolaze do banke?+
Izvode računa učitavate kao datoteku (CAMT.053 ili MT940). DivineMind predlaže dodjeljivanje računima najmoprimaca i vlasnika te prepoznaje duplikate i povratna terećenja. Za SEPA izravna terećenja DivineMind generira bankovnu datoteku (pain.008) koju učitavate u svoje online bankarstvo.
Šalju li se opomene automatski?+
Ne. DivineMind utvrđuje razinu opomene, rokove i zatezne kamate (referentna kamatna stopa OeNB-a odnosno Bundesbanke) te predlaže opomenu. Ništa se ne šalje bez Vašeg odobrenja, a pristup se bilježi dokazom. Sustav nikada sam ne pokreće otkaz ugovora.
Kako se unose naši podaci?+
Putem Excel predložaka za nekretnine, jedinice, osobe, najmove, vlasništvo, brojila i početna stanja. Prije preuzimanja provodi se probni rad s popisom pogrešaka po retku. Preuzimanje se može poništiti dok god ništa nije proknjiženo.
Što najmoprimci i vlasnici vide u korisničkom portalu?+
Samo ono što ih se tiče. Najmoprimci vide svoj račun najmoprimca, predračune, obračune pogonskih troškova i troškova grijanja te dokumente, a mogu prijaviti štete s fotografijom i stanja brojila. Vlasnici vide pričuvu, ekonomski plan odnosno pregled, godišnji obračun, rezervni fond, pozive, zapisnike i odluke. Završetkom najma prestaje i vidljivost. Pristupi tuđim podacima se odbijaju.
Što AIRIS radi, a što ne?+
AIRIS preuzima svakodnevne zadatke u chatu: jutarnji brifing, dodjeljivanje plaćanja, prijedloge opomena, nacrte obračuna pogonskih troškova, nacrte odgovora, pronalaženje kontakata i kreiranje zadataka. Izračune provode računovodstveni sustavi upravitelja nekretninama, a ne AIRIS. Slanje se vrši tek nakon Vaše potvrde.
Koliko košta DivineMind upravljanje nekretninama?+
DivineMind košta 749 € po korisniku mjesečno, s AI asistentom AIRIS 999 €, plus PDV. Modul za upravljanje nekretninama uključen je bez nadoplate. Opcionalno, telefonski AI DivineCall preuzima pozive i prijave šteta 24 sata dnevno, od 149 € po tvrtki mjesečno plus PDV.
Gdje se nalaze naši podaci?+
U EU, u Frankfurtu i Berlinu. Sučelje je dostupno na 30 jezika, za ured i za korisnički portal.
Industrijski specifični AI uvidi — tjedno
Svake srijede studija slučaja iz vaše industrije: što funkcionira, što ne, koliko to stvarno košta.
Svaki obračun ponovno provjeren. Svaki rok obrazložen.
Tijekom prvog razgovora pokazat ćemo Vam DivineMind upravljanje nekretninama na demo zgradama u Beču i Berlinu te razjasniti kako će se preuzeti Vaši podaci.
Brošura na hrvatskom jeziku
Ili nam pišite izravno.
Ukratko opišite što trebate — javit ćemo Vam se u roku od 24 sata.