Gestion immobilière qui connaît le droit.

↳ Quel droit s'applique à cette relation locative ? Application complète, application partielle ou droit allemand (BGB) avec frein au loyer : la classification détermine le type de loyer, les charges et les délais, et est souvent prise de mémoire.

→ Immeuble, bâtiment, unité et relation locative, propriétaires avec parts (valeurs d'utilité AT, MEA DE). Pour chaque relation locative, DivineMind détermine le champ d'application, le type de loyer autorisé, le catalogue des charges, les types d'augmentation et les délais, chaque étape avec paragraphe et lien vers le texte de loi. Vous confirmez, recalculez ou outre-passez avec justification. Chaque version reste dans l'historique.

↳ La facturation périodique, le relevé de compte, le compte locataire et le rappel se trouvent dans différents programmes. Chaque paiement est recherché manuellement, les corrections écrasent les anciennes écritures.

→ Facturation périodique mensuelle ou imputation avec aperçu : le test à blanc n'enregistre rien, les cas incomplets sont bloqués au lieu d'être mal enregistrés. Lecture des relevés de compte sous forme de fichier (CAMT.053, MT940), rapprochement par suggestion, détection des doublons, rejet de prélèvement. Les écritures ne sont jamais écrasées, les corrections sont effectuées en annulation. Prélèvement SEPA avec fichier bancaire (pain.008) à télécharger dans la banque en ligne.

↳ La facturation a lieu une fois par an sous pression temporelle : les coûts sont saisis en double, les clés de répartition sont difficiles à justifier, les relevés intermédiaires sont perdus.

→ Cycles de facturation et clés de répartition (surface, valeur d'utilité/MEA, personnes, unités, consommation) avec base légale, les clés non autorisées sont détectées. Coûts directement issus des factures d'achat, compteurs et relevés intermédiaires lors du changement de locataire. Chauffage selon HeizKG ou HeizkostenV, répartition des coûts CO2 (DE) selon le modèle à paliers. Résultat : facture individuelle par locataire en PDF, supplément à payer ou crédit sur le compte locataire, mention selon § 35a EStG.

↳ Délais de blocage, limite de plafonnement, barèmes de loyer, valeurs indicatives : une augmentation de loyer est rapidement rédigée et tout aussi rapidement contestable.

→ Allemagne : augmentation de loyer au loyer de comparaison (§ 558 BGB) avec assistant pour les délais de blocage, limite de plafonnement sur trois ans, rédaction et délai de consentement ; imputation des frais de modernisation (§§ 559 et suivants) ; loyer maximum autorisé lors de la relocation (§ 556g). Autriche : loyer indicatif et catégoriel avec les valeurs 2026, facturation du loyer principal selon § 20 MRG. Indexation (AT) ainsi que loyer indexé et échelonné (DE) avec calcul dans le protocole et prise en compte à partir de la date d'effet.

↳ Budget prévisionnel, compte annuel, réserve et assemblée se déroulent dans des tableurs et des dossiers. Qui a voté quoi est difficile à retracer plus tard.

→ Budget prévisionnel (DE) ou prévisionnel (AT) avec plans individuels par unité ; après la décision, les acomptes sont facturés. Compte annuel par copropriétaire, rapport financier (DE), réserve avec vérification de la réserve minimale (AT § 31 WEG 2002). Assemblée des copropriétaires avec vérification des délais, procurations et vote selon le principe de vote du règlement de copropriété, procès-verbal en PDF, recueil des décisions (DE), affichage avec délai de contestation (AT), décision par correspondance sous forme textuelle.

↳ Déclarations de sinistre, offres d'artisans, délais de contrôle de l'ascenseur et du détecteur de fumée : beaucoup de choses dépendent de personnes individuelles et de notes.

→ « Mes immeubles aujourd'hui » affiche les délais, les contrôles à venir, les sinistres ouverts et les urgences. Déclarations de sinistre avec délais de réaction, comparaison des offres entre artisans et attribution avec lettre de commande, obligations de contrôle avec intervalles légaux pour les pays enregistrés d'Autriche et d'Allemagne (pour les autres, le système affiche « non enregistré »). Registre des délais, circulaires et affichages, procès-verbal de remise sur téléphone portable avec signature des deux parties.

↳ Les locataires appellent pour chaque facture, les propriétaires demandent des procès-verbaux, les artisans des ordres de mission. Chaque renseignement coûte du temps au bureau.

→ La gestion invite une personne en un clic au dossier client, l'inscription se fait dans l'application AIRIS ou dans le navigateur. Les locataires voient leur compte locataire, leurs factures périodiques et leurs décomptes, et signalent les sinistres avec photo et relevés de compteur. Les propriétaires voient les charges de copropriété, le budget prévisionnel, le compte annuel, la réserve, les procès-verbaux et les décisions. Les artisans ne voient que leurs propres ordres de mission. Qui voit quoi dépend du contrat de location, de la propriété et de l'ordre de mission.

↳ La journée commence par la boîte aux lettres, le relevé de compte et les postes ouverts, avant que le travail de gestion proprement dit ne commence.

→ Avec l'assistant IA AIRIS (inclus dans le forfait à 999 €), vous effectuez les tâches de routine en conversation : briefing matinal, rapprochement des paiements, propositions de rappels, facturation des charges sous forme de brouillon, ébauches de réponses, contacts et tâches. Les calculs sont effectués par les moteurs de calcul de la gestion immobilière, pas par l'IA. L'envoi n'est effectué qu'après votre confirmation, un rappel n'est jamais envoyé sans approbation, et une résiliation n'est jamais déclenchée par le système lui-même.