Kiinteistönhallinta, joka tuntee lain.
16 sivua · 4,9 Mt · Esite saksaksi
Omaisuus, raha, kululaskutus, asunto-osakeyhtiöt (WEG) ja vuokrankorotukset Itävaltaan ja Saksaan, koko toimiston ja asiakaskansion kera vuokralaisille ja omistajille yhdessä järjestelmässä. Kiinteistön maa määrittää oikeuden, jota DivineMind soveltaa. Ohjelmisto määrittää sovellettavan oikeuden, laskee ja ilmoittaa kunkin lähteen. Päätöksen tekee kiinteistönhallinta.
Kaksi oikeusjärjestelmää, monta määräaikaa ja ei laskutusta ilman perusteluja.
Laskutuksesta yhtiökokoukseen.
Viisi pilaria yhdessä järjestelmässä: Omaisuus ja oikeus, raha, laskutus, asunto-osakeyhtiöt (WEG) sekä kohde ja toimisto, lisäksi asiakaskansio vuokralaisille ja omistajille sekä tekoälyavustaja AIRIS päivittäiseen työhön.
Varasto ja lakivalitsin
↳ Mitä lakia sovelletaan tähän vuokrasuhteeseen? Täysi soveltaminen, osittainen soveltaminen vai BGB vuokrahintajarrutuksella: Luokittelu määrää vuokran tyypin, käyttökelut ja määräajat, ja se tehdään usein muistista.
→ Kiinteistö, rakennus, yksikkö ja vuokrasuhde, omistajat osuuksineen (käyttöarvot AT, MEA DE). DivineMind laskee jokaiselle vuokrasuhteelle soveltamisalan, sallitun vuokran tyypin, käyttökeluluettelon, korotusmuodot ja määräajat, jokainen vaihe pykälällä ja linkillä lakitekstiin. Vahvistat, lasket uudelleen tai ohitat perustelulla. Jokainen versio säilyy historiassa.
Rahankierto ilman mediamurtumia
↳ Laskutus, tiliote, vuokralaisen tili ja maksumuistutus ovat eri ohjelmissa. Jokainen maksu etsitään käsin, korjaukset ylikirjoittavat vanhat kirjaukset.
→ Kuukausittainen laskutus tai veloitus esikatselulla: Kuivatestaus ei kirjaa mitään, epätäydelliset tapaukset estetään virheellisen kirjaamisen sijaan. Tiliotteiden lukeminen tiedostona (CAMT.053, MT940), kohdistus ehdotuksella, kaksoistunnistus, palautusmaksu. Kirjauksia ei koskaan ylikirjoiteta, korjaukset toimivat peruutuksina. SEPA-suoramaksu pankkitiedostolla (pain.008) ladattavaksi verkkopankkiin.
Käyttö- ja lämmityskulujen laskutus
↳ Laskutus tapahtuu kerran vuodessa aikapaineessa: Kustannukset kirjataan kahdesti, jakoperusteita on vaikea perustella, välilukemat katoavat.
→ Laskutuspiirit ja jakoperusteet (pinta-ala, käyttöarvo/MEA, henkilöt, yksiköt, kulutus) oikeusperusteella, kielletyt perusteet tunnistetaan. Kustannukset suoraan saapuneista laskuista, mittarilukemat ja välilukemat vuokralaisen vaihtuessa. Lämmityskulut HeizKG:n tai HeizkostenV:n mukaan, CO2-kustannusten jako (DE) porrasmallin mukaan. Tulos: Yksittäinen lasku per vuokralainen PDF-muodossa, lisämaksu tai hyvitys vuokralaisen tilille, ilmoitus § 35a EStG:n mukaan.
Vuokrankorotus, vuokra ja arvonnousukorjaus
↳ Lukitusajat, enimmäiskatto, vuokrahintaindeksi, ohjearvot: Vuokrankorotus on nopeasti laadittu ja yhtä nopeasti riitautettavissa.
→ Saksa: Vuokrankorotus vertailuvuokraan (§ 558 BGB) lukitusajan avustajalla, kolmen vuoden enimmäiskatto, kirje ja suostumusmääräaika; modernisointilisä (§§ 559 ff.); sallittu enimmäisvuokra uudelleenvuokrauksessa (§ 556g). Itävalta: Ohjearvo- ja kategoriamäärävuokra vuoden 2026 arvoilla, päävuokran laskutus § 20 MRG:n mukaan. Arvonnousukorjaus (AT) sekä indeksi- ja porrasvuokra (DE) laskentapolku pöytäkirjassa ja voimaantulopäivästä alkaen.
Asunto-osakeyhtiön hallinta suunnitelmasta päätökseen
↳ Taloussuunnitelma, vuosikertomus, vararahasto ja kokous pyörivät taulukoissa ja kansioissa. Kuka äänesti mitenkin, on myöhemmin vaikea jäljittää.
→ Taloussuunnitelma (DE) tai ennuste (AT) yksittäisillä suunnitelmilla per yksikkö; päätöksen jälkeen ennakkomaksut veloitetaan. Vuosikertomus per omistaja, varallisuuskertomus (DE), vararahasto tarkistaen vähimmäisvararahaston (AT § 31 WEG 2002). Yhtiökokous määräaikojen tarkistuksella, valtakirjat ja äänestys yhteisjärjestyslain äänestysperiaatteen mukaan, pöytäkirja PDF-muodossa, päätöskokoelma (DE), ilmoitus riitautusmääräajalla (AT), kierrätyspäätös kirjallisessa muodossa.
Vahingot, käsityöläiset ja tarkastusajat kiinteistöittäin
↳ Vahinkoilmoitukset, urakoitsijatarjoukset, tarkastusmääräajat hisseille ja palovaroittimille: Monet asiat riippuvat yksittäisistä henkilöistä ja lapuista.
→ „Omat kiinteistöni tänään“ näyttää määräajat, tulevat tarkastukset, avoimet vahingot ja hätätilanteet. Vahinkoilmoitukset reagointiaikoineen, urakoitsijoiden tarjousvertailu ja urakkakirjeellä tehty valinta, tarkastusvelvollisuudet lakisääteisillä väleillä Itävallan ja Saksan tallennetuille maille (muille järjestelmä näyttää „ei tallennettu“). Määräaikarekisteri, tiedotteet ja ilmoitukset, luovutusprotokolla kännykällä molempien osapuolten allekirjoituksella.
Asiakaskansio vuokralaisille, omistajille ja urakoitsijoille
↳ Vuokralaiset soittavat jokaisesta laskusta, omistajat kysyvät pöytäkirjoista, urakoitsijat tilauksista. Jokainen tiedonanto vie toimiston aikaa.
→ Hallinto kutsuu henkilön asiakaskansioon yhdellä napsautuksella, rekisteröityminen tapahtuu AIRIS-sovelluksessa tai selaimella. Vuokralaiset näkevät vuokralaisen tilinsä, laskut ja tiliotteet ja ilmoittavat vahingoista valokuvalla ja mittarilukemilla. Omistajat näkevät hoitovastikkeen, taloussuunnitelman, vuosikertomuksen, vararahaston, pöytäkirjat ja päätökset. Urakoitsijat näkevät vain omat tilauksensa. Kuka näkee mitäkin, määräytyy vuokrasopimuksen, omistuksen ja tilauksen perusteella.
AIRIS hoitaa päivittäiset tehtävät chatin avulla
↳ Päivä alkaa postilaatikolla, tiliotteella ja avoimilla erillä ennen varsinaisen hallintotyön alkamista.
→ Tekoälyavustaja AIRIS:n (999 € paketissa) avulla hoidat rutiinitehtävät keskustelemalla: aamupalaveri, maksujen kohdistus, maksumuistutusehdotukset, käyttökelulaskutus luonnoksena, vastausluonnokset, kontaktit ja tehtävät. Laskennan tekevät kiinteistönhallinnan laskentayksiköt, ei tekoäly. Lähetys tapahtuu vasta vahvistuksen jälkeen, maksumuistutus ei koskaan lähde ilman hyväksyntää, eikä irtisanominen käynnistä järjestelmää itsestään.
Yksi hinta per käyttäjä. Kiinteistönhallinta sisältyy hintaan.
DivineMind maksaa 749 € per käyttäjä per kuukausi, tekoälyavustaja AIRIS:n kanssa 999 €, molempiin lisätään ALV. Kiinteistönhallintamoduuli sisältyy hintaan ilman lisämaksua. Laske omilla luvuillasi.
Usein kysytyt kysymykset
Mitä maita varten DivineMind Kiinteistönhallinta on rakennettu?+
Itävaltaan ja Saksaan. Kiinteistön sijaintimaa määrittää lain: Itävallassa on tallennettu MRG, WGG, ABGB, WEG 2002, HeizKG, MieWeG ja RichtWG, Saksassa BGB-vuokraoikeus, WEG 2020, BetrKV, HeizkostenV, CO2-kustannusten jakolaki sekä vuokrahintajarrutusta ja enimmäiskattoa koskevat asetukset. Wienissä ja Berliinissä kiinteistöjä hallinnoiva yritys toimii yhdessä järjestelmässä.
Onko oikeudellinen luokittelu sitova?+
Ei. Luokittelu on perusteltu ehdotus pykälällä ja linkillä lakitekstiin. Oikeudellisen päätöksen tekee hallinto: Vahvistat, lasket uudelleen tai ohitat perustelulla, ja jokainen versio säilyy historiassa.
Miten tiliotteet ja suoraveloitukset toimitetaan pankkiin?+
Tiliotteet luetaan tiedostona (CAMT.053 tai MT940). DivineMind ehdottaa kohdistusta vuokralais- ja omistajatileille ja tunnistaa kaksois- ja palautusmaksut. SEPA-suoraveloituksia varten DivineMind luo pankkitiedoston (pain.008), jonka lataat verkkopankkiisi.
Lähteekö muistutuksia automaattisesti?+
Ei. DivineMind määrittää muistutusasteen, määräajat ja viivästyskorot (peruskorko OeNB tai Bundesbank) ja ehdottaa muistutusta. Mikään ei lähde ilman hyväksyntääsi, ja pääsy kirjataan todisteellisesti. Järjestelmä ei koskaan itse aloita irtisanomista.
Miten kantamme siirtyy järjestelmään?+
Excel-pohjien kautta kiinteistöille, yksiköille, henkilöille, vuokrasuhteille, omistuksille, mittareille ja avaus-saldoille. Ennen siirtoa tehdään kuiva-ajo virhelistan kanssa jokaiselle riville. Siirron voi peruuttaa, kunnes sille ei ole vielä kirjattu mitään.
Mitä vuokralaiset ja omistajat näkevät asiakaskansiossa?+
Vain sen, mikä koskee heitä. Vuokralaiset näkevät vuokralaisen tilinsä, ennakkolaskut, käyttö- ja lämmityskustannuslaskelmat ja asiakirjat sekä ilmoittavat vahingoista valokuvan ja mittarilukemien kera. Omistajat näkevät hoitovastikkeen, toimintasuunnitelman tai ennusteen, vuosikatsauksen, vararahaston, kutsut, pöytäkirjat ja päätökset. Vuokrasopimuksen päättyessä näkyvyys päättyy. Pääsy muihin tietoihin evätään.
Mitä AIRIS tekee ja mitä ei?+
AIRIS hoitaa chatissa päivittäiset tehtävät: aamun yhteenveto, maksujen kohdistaminen, muistutusehdotukset, käyttö- ja lämmityskustannuslaskelma luonnoksena, vastausluonnokset, kontaktien etsiminen ja tehtävien luominen. Laskenta tapahtuu isännöintitoimiston laskentayksiköissä, ei AIRIS:ssa. Lähetys tapahtuu vain sinun vahvistuksesi jälkeen.
Mitä DivineMind isännöinti maksaa?+
DivineMind maksaa 749 € per käyttäjä kuukaudessa, tekoälyavustaja AIRIS:n kanssa 999 €, molemmat lisättynä ALV:lla. Isännöintimoduuli sisältyy hintaan ilman lisämaksua. Valinnaisesti puhelin-tekoäly DivineCall vastaanottaa puheluita ja vahinkoilmoituksia ympäri vuorokauden, alkaen 149 € per yritys kuukaudessa lisättynä ALV:lla.
Missä tietomme sijaitsevat?+
EU:ssa, Frankfurtissa ja Berliinissä. Käyttöliittymä on saatavilla 30 kielellä, toimistoon ja asiakaskansioon.
Toimialakohtaisia tekoälyoivalluksia — viikoittain
Joka keskiviikko tapaus omalta toimialaltasi: mikä toimii, mikä ei, mitä se todella maksaa.
Jokainen laskelma tarkistettu. Jokainen määräaika perusteltu.
Ensimmäisessä tapaamisessa esittelemme sinulle DivineMind isännöinnin Wienin ja Berliinin demo-kiinteistöissä ja selvitämme, miten kantasi siirretään järjestelmään.
Esite saksaksi
Tai kirjoittakaa meille suoraan.
Kertokaa lyhyesti, mitä tarvitsette – otamme teihin yhteyttä 24 tunnin kuluessa.