Fastighetsförvaltning som känner lagen.

↳ Vilken lag gäller för detta hyresförhållande? Full tillämpning, delvis tillämpning eller BGB med hyresprisbroms: Klassificeringen avgör hyrestyp, driftskostnader och tidsfrister och görs ofta från minnet.

→ Fastighet, byggnad, enhet och hyresförhållande, ägare med andelar (Nutzwerte AT, MEA DE). För varje hyresförhållande beräknar DivineMind tillämpningsområdet, tillåten hyrestyp, driftskostnadskatalogen, höjningsarter och tidsfrister, varje steg med paragraf och länk till lagtexten. Du bekräftar, räknar om eller åsidosätter med motivering. Varje version sparas i historiken.

↳ Debitering, kontoutdrag, hyresgästkonto och påminnelse finns i olika program. Varje betalning söks manuellt, korrigeringar skriver över gamla bokföringar.

→ Månatlig debitering eller Sollstellung med förhandsgranskning: Torrkörningen bokför inget, ofullständiga fall blockeras istället för att bokföras felaktigt. Läsa in kontoutdrag som fil (CAMT.053, MT940), matchning via förslag, dubbeligenkänning, returdragning. Bokföringar skrivs aldrig över, korrigeringar körs som storno. SEPA-betalningskrav med bankfil (pain.008) för uppladdning till nätbanken.

↳ Avräkningen sker en gång om året under tidspress: Kostnader registreras dubbelt, fördelningsnycklar är svåra att motivera, mellanliggande avläsningar går förlorade.

→ Avräkningskretsar och fördelningsnycklar (yta, nyttjandevärde/MEA, personer, enheter, förbrukning) med rättslig grund, otillåtna nycklar identifieras. Kostnader direkt från ingående fakturor, mätare och mellanliggande avläsningar vid hyresgästbyte. Värmekostnader enligt HeizKG respektive HeizkostenV, CO2-kostnadsfördelning (DE) enligt stegmodellen. Resultat: Individuell avräkning per hyresgäst som PDF, efterskatt eller kredit på hyresgästkontot, redovisning enligt § 35a EStG.

↳ Spärrfrister, takgräns, hyresindex, riktvärden: En hyreshöjning skrivs snabbt och kan lika snabbt ifrågasättas.

→ Tyskland: Hyreshöjning till jämförelsehyra (§ 558 BGB) med assistent för spärrfrister, takgräns över tre år, skrivelse och godkännandetid; moderniseringsavgäld (§§ 559 ff.); tillåten maxhyra vid nyuthyrning (§ 556g). Österrike: Riktvärdes- och kategorihyra med värdena 2026, huvudhyresavräkning enligt § 20 MRG. Värdesäkring (AT) samt index- och trapphyra (DE) med beräkningsmetod i protokollet och övertagande från ikraftträdandedatum.

↳ Budget, årsredovisning, reservfond och möte sker i kalkylblad och mappar. Vem som röstade hur kan knappast spåras senare.

→ Budget (DE) respektive prognos (AT) med individuella planer per enhet; efter beslutet debiteras förskotten. Årsredovisning per ägare, förvaltningsrapport (DE), reservfond med kontroll av minimireservfond (AT § 31 WEG 2002). Bolagsstämma med tidsfristskontroll, fullmakter och omröstning enligt principen för röstning i stadgarna, protokoll som PDF, beslutssamling (DE), anslag med bestridandetid (AT), cirkulationsbeslut i textform.

↳ Skadeanmälningar, hantverkarerbjudanden, kontrollfrister för hiss och brandvarnare: Mycket hänger på enskilda personer och lappar.

→ "Mina fastigheter idag" visar tidsfrister, kommande kontroller, öppna skador och nödsituationer. Skadeanmälningar med svarstider, jämförelse av offerter från hantverkare och tilldelning med uppdragsbrev, kontrollskyldigheter med lagstadgade intervaller för de lagrade länderna Österrike och Tyskland (för andra visar systemet "ej lagrat"). Tidsfristsregister, cirkulär och anslag, överlämningsprotokoll på mobilen med underskrift från båda parter.

↳ Hyresgäster ringer om varje avräkning, ägare frågar efter protokoll, hantverkare efter uppdrag. Varje information kostar kontoret tid.

→ Förvaltningen bjuder in en person till kundmappen med ett klick, inloggningen sker i AIRIS-appen eller i webbläsaren. Hyresgäster ser sitt hyresgästkonto, debiteringar och avräkningar och anmäler skador med foto och mätarställningar. Ägare ser fastighetsavgift, budget, årsredovisning, reservfond, protokoll och beslut. Hantverkare ser bara sina egna uppdrag. Vem som ser vad bestäms av hyresavtal, ägande och uppdrag.

↳ Dagen börjar med inkorgen, kontoutdrag och öppna poster innan det egentliga förvaltningsarbetet påbörjas.

→ Med AI-assistenten AIRIS (i paketet för 999 €) utför du rutinarbetet i samtal: Morgonbriefing, matcha betalningar, förslag på påminnelser, utkast till driftskostnadsavräkning, utkast till svar, kontakter och uppgifter. Beräkningarna görs av fastighetsförvaltningens beräkningsmotorer, inte av AI:n. Utdrag sker endast efter din bekräftelse, en påminnelse skickas aldrig utan godkännande, och en uppsägning utlöser aldrig systemet själv.