Administrare imobiliare care cunoaște legea.
16 pagini · 4,9 MB · Broșură în limba germană
Stoc, bani, calculul costurilor operaționale, condominiu (WEG) și majorare de chirie pentru Austria și Germania, cu întregul birou și dosarul clienților pentru chiriași și proprietari într-un singur sistem. Țara proprietății imobiliare determină legea pe care o aplică DivineMind. Software-ul determină legea aplicabilă, calculează și indică în fiecare caz temeiul legal. Dumneavoastră, ca administrator imobiliar, luați decizia.
Două sisteme juridice, multe termene limită și nicio facturare fără justificare.
De la facturarea pro-forma la adunarea proprietarilor.
Cinci piloni într-un singur sistem: Stoc și drept, Bani, Facturare, Condominiu (WEG) precum și Obiect și birou, plus dosarul clienților pentru chiriași și proprietari și asistentul AI AIRIS pentru munca de zi cu zi.
Portofoliu și ramificație juridică
↳ Ce lege se aplică acestui raport de închiriere? Aplicare completă, aplicare parțială sau BGB cu frâna de chirie: Clasificarea determină tipul de chirie, cheltuielile operaționale și termenele limită și este adesea luată din memorie.
→ Imobil, clădire, unitate și raport de închiriere, proprietari cu cote (valori de utilizare AT, MEA DE). Pentru fiecare raport de închiriere, DivineMind determină domeniul de aplicare, tipul permis de chirie, catalogul cheltuielilor operaționale, tipurile de majorare și termenele limită, fiecare pas cu paragraful și linkul către textul legii. Confirmați, recalculați sau suprascrieți cu justificare. Fiecare versiune rămâne în istoric.
Flux de numerar fără întreruperi în proces
↳ Facturarea pro-forma, extrasul de cont, contul chiriașului și somația se află în programe diferite. Fiecare plată este căutată manual, corecturile suprascriu înregistrările anterioare.
→ Facturare pro-forma lunară sau stabilire debit cu previzualizare: Simularea nu înregistrează nimic, cazurile incomplete sunt blocate în loc să fie înregistrate greșit. Citirea extraselor de cont ca fișier (CAMT.053, MT940), alocare prin sugestie, recunoaștere dublă, refuz de plată. Înregistrările nu sunt niciodată suprascrise, corecturile sunt efectuate ca anulări. Debit SEPA cu fișier bancar (pain.008) pentru încărcare în online banking.
Facturarea cheltuielilor operaționale și de încălzire
↳ Facturarea se face o dată pe an sub presiunea timpului: Costurile sunt înregistrate de două ori, cotele de distribuție sunt greu de justificat, citirile intermediare se pierd.
→ Cercuri de facturare și cote de distribuție (suprafață, valoare de utilizare/MEA, persoane, unități, consum) cu bază legală, cotele nepermise sunt recunoscute. Costuri direct din facturile primite, contoare și citiri intermediare la schimbarea chiriașului. Cheltuieli de încălzire conform HeizKG sau HeizkostenV, alocarea costurilor CO2 (DE) conform modelului pe etape. Rezultat: Factură individuală per chiriaș ca PDF, sumă suplimentară sau credit în contul chiriașului, afișare conform § 35a EStG.
Majorare de chirie, chirie și indexare
↳ Perioade de blocare, limită de plafonare, indice de referință, valori de referință: O majorare de chirie este rapid redactată și la fel de rapid contestată.
→ Germania: Majorare de chirie la chiria comparativă (§ 558 BGB) cu asistent pentru perioade de blocare, limită de plafonare pe trei ani, scrisoare și termen de aprobare; majorare pentru modernizare (§§ 559 și urm.); chirie maximă permisă la reînchiriere (§ 556g). Austria: Chirie de referință și chirie pe categorii cu valorile pentru 2026, facturare chirie principală conform § 20 MRG. Indexare (AT) precum și chirie indexată și pe tranșe (DE) cu calcul în protocol și preluare de la data intrării în vigoare.
Administrare WEG de la plan la decizie
↳ Planul financiar, factura anuală, fondul de rezervă și adunarea se desfășoară în tabele și dosare. Cine a votat cum este greu de urmărit ulterior.
→ Plan financiar (DE) sau previziune (AT) cu planuri individuale per unitate; după decizie, avansurile sunt facturate. Factură anuală per proprietar, raport financiar (DE), fond de rezervă cu verificare a fondului minim de rezervă (AT § 31 WEG 2002). Adunarea proprietarilor cu verificare a termenelor, procuri și vot conform principiului de vot al statutului comunității, proces-verbal ca PDF, colecție de decizii (DE), afișaj cu termen de contestare (AT), decizie prin circulare în formă scrisă.
Daune, meșteri și perioade de inspecție per proprietate
↳ Raportări de daune, oferte de la meșteri, termene de verificare a liftului și a detectoarelor de fum: Multe depind de persoane individuale și de bilețele.
→ „Imobilele mele astăzi“ afișează termene limită, verificări scadente, daune deschise și urgențe. Raportări de daune cu termene de reacție, comparație de oferte între meșteri și atribuire cu scrisoare de comandă, obligații de verificare cu intervale legale pentru țările stocate din Austria și Germania (pentru altele, sistemul afișează „ne stocat“). Registru de termene, circulare și afișaje, proces-verbal de predare pe mobil cu semnătura ambelor părți.
Dosar client pentru chiriași, proprietari și meșteri
↳ Chiriașii sună pentru fiecare factură, proprietarii întreabă de protocoale, meșterii de comenzi. Fiecare informație costă biroul timp.
→ Administratorul invită o persoană cu un clic în dosarul clientului, înregistrarea se face în aplicația AIRIS sau în browser. Chiriașii văd contul lor de chiriaș, facturile pro-forma și facturile și raportează daune cu foto și contoare. Proprietarii văd cheltuielile comune, planul financiar, factura anuală, fondul de rezervă, protocoalele și deciziile. Meșterii văd doar comenzile proprii. Cine vede ce, rezultă din contractul de închiriere, proprietate și comandă.
AIRIS preia munca zilnică prin chat
↳ Ziua începe cu poșta, extrasul de cont și soldurile deschise, înainte de a începe munca propriu-zisă de administrare.
→ Cu asistentul AI AIRIS (în pachet la 999 €) efectuați rutina prin conversație: Briefing de dimineață, alocarea plăților, sugestii de somații, facturare cheltuieli operaționale ca proiect, schițe de răspunsuri, contacte și sarcini. Calculele sunt efectuate de motoarele de calcul ale administratorului imobiliar, nu de AI. Expedierea se face doar după confirmarea dumneavoastră, o somație nu este trimisă niciodată fără aprobare, iar un sistem nu inițiază niciodată o reziliere.
Un preț per utilizator. Administrarea imobiliară este inclusă.
DivineMind costă 749 € per utilizator pe lună, cu asistentul AI AIRIS 999 €, ambele plus TVA. Modulul de administrare imobiliară este inclus fără costuri suplimentare. Calculați cu propriile cifre.
Întrebări frecvente
Pentru ce țări este construit DivineMind Hausverwaltung?+
Pentru Austria și Germania. Țara imobilului determină legea: În Austria sunt stocate MRG, WGG, ABGB, WEG 2002, HeizKG, MieWeG și RichtWG, în Germania dreptul de închiriere BGB, WEG 2020, BetrKV, HeizkostenV, legea privind alocarea costurilor CO2 și reglementările naționale privind frâna de chirie și limita de plafonare. O administrație cu imobile în Viena și Berlin lucrează într-un singur sistem.
Este clasificarea juridică obligatorie?+
Nu. Clasificarea este o sugestie justificată cu paragraf și link către textul legii. Decizia juridică aparține administratorului: Confirmați, recalculați sau suprascrieți cu justificare, iar fiecare versiune rămâne în istoric.
Cum ajung extrasele de cont și debiturile la bancă?+
Citiți extrasele de cont ca fișier (CAMT.053 sau MT940). DivineMind sugerează alocarea către conturile chiriașilor și proprietarilor și recunoaște dublurile și refuzurile de plată. Pentru debiturile SEPA, DivineMind generează fișierul bancar (pain.008), pe care îl încărcați în online banking-ul dumneavoastră.
Se trimit automat notificări de reamintire?+
Nu. DivineMind determină nivelul notificării, termenele și dobânzile penalizatoare (dobânda de bază OeNB sau Bundesbank) și propune notificarea. Nimic nu este trimis fără aprobarea dumneavoastră, accesul este înregistrat cu dovadă. Sistemul nu inițiază niciodată o reziliere.
Cum intră în sistem stocul nostru?+
Prin șabloane Excel pentru imobile, unități, persoane, contracte de închiriere, proprietate, contoare și solduri de deschidere. Înainte de preluare, se efectuează o rulare uscată cu o listă de erori pe rând. O preluare poate fi anulată atâta timp cât nu s-a înregistrat încă nicio operațiune pe baza acesteia.
Ce văd chiriașii și proprietarii în dosarul clientului?+
Doar ceea ce îi privește. Chiriașii văd contul lor de chiriaș, facturile, decontul de cheltuieli de întreținere și încălzire și documentele și raportează daune cu fotografie și contoare. Proprietarii văd cota de întreținere, planul de afaceri sau previziunea, decontul anual, fondul de rezervă, invitațiile, procesele-verbale și deciziile. La încheierea contractului de închiriere, accesul se încheie. Accesul la datele altora este respins.
Ce face AIRIS și ce nu face?+
AIRIS preia munca zilnică în chat: briefing de dimineață, alocarea plăților, propuneri de notificare, decont de cheltuieli de întreținere ca proiect, proiecte de răspunsuri, găsirea contactelor și crearea sarcinilor. Calculele sunt efectuate de motoarele de calcul ale administrației imobiliare, nu de AIRIS. Expedierea se face doar după confirmarea dumneavoastră.
Cât costă administrarea imobiliară DivineMind?+
DivineMind costă 749 € pe utilizator pe lună, cu asistentul AI AIRIS 999 €, ambele plus TVA. Modulul de administrare imobiliară este inclus fără costuri suplimentare. Opțional, AI-ul telefonic DivineCall preia apeluri și raportări de daune non-stop, începând de la 149 € pe companie pe lună plus TVA.
Unde sunt stocate datele noastre?+
În UE, în Frankfurt și Berlin. Interfața este disponibilă în 30 de limbi, pentru birou și pentru dosarul clientului.
Insight-uri AI specifice industriei — săptămânal
În fiecare miercuri un caz din industria dumneavoastră: ce funcționează, ce nu, cât costă cu adevărat.
Fiecare decont calculat din nou. Fiecare termen justificat.
În prima discuție, vă vom prezenta administrarea imobiliară DivineMind pe casele demo din Viena și Berlin și vom clarifica modul în care stocul dumneavoastră va fi preluat.
Broșură în limba germană
Sau scrieți-ne direct.
Descrieți pe scurt de ce aveți nevoie — vă vom contacta în termen de 24 de ore.