Amministrazione immobiliare che conosce la legge.

↳ Quale legge si applica a questo rapporto di locazione? Applicazione completa, applicazione parziale o diritto tedesco (BGB) con freno all'aumento degli affitti: la classificazione determina il tipo di canone di locazione, le spese condominiali e le scadenze, e viene spesso decisa a memoria.

→ Immobile, edificio, unità e rapporto di locazione, proprietari con quote (valori catastali AT, MEA DE). Per ogni rapporto di locazione, DivineMind determina l'ambito di applicazione, il tipo di canone di locazione consentito, il catalogo delle spese condominiali, i tipi di aumento e le scadenze, ogni passaggio con paragrafo e link al testo di legge. Lei conferma, ricalcola o sovrascrive con motivazione. Ogni versione rimane nella cronologia.

↳ Fatturazione, estratto conto, conto inquilino e sollecito si trovano in programmi diversi. Ogni pagamento viene cercato manualmente, le correzioni sovrascrivono le registrazioni precedenti.

→ Fatturazione mensile o imputazione con anteprima: il test non registra nulla, i casi incompleti vengono bloccati anziché registrati erroneamente. Lettura degli estratti conto come file (CAMT.053, MT940), associazione tramite suggerimento, riconoscimento duplicati, storno addebiti. Le registrazioni non vengono mai sovrascritte, le correzioni vengono gestite come storni. Addebito SEPA con file bancario (pain.008) da caricare nell'online banking.

↳ La rendicontazione viene creata una volta all'anno sotto pressione: i costi vengono registrati due volte, le chiavi di ripartizione sono difficili da giustificare, le letture intermedie vanno perse.

→ Circoli di rendicontazione e chiavi di ripartizione (superficie, valore catastale/MEA, persone, unità, consumo) con base giuridica, le chiavi non ammissibili vengono riconosciute. Costi direttamente dalle fatture passive, contatori e letture intermedie al cambio inquilino. Spese di riscaldamento secondo HeizKG o HeizkostenV, ripartizione costi CO2 (DE) secondo il modello a gradini. Risultato: rendicontazione individuale per inquilino in PDF, conguaglio a debito o a credito sul conto inquilino, indicazione secondo § 35a EStG.

↳ Periodi di blocco, limite di aumento, indici di mercato, valori di riferimento: un aumento d'affitto viene rapidamente redatto e altrettanto rapidamente contestato.

→ Germania: aumento d'affitto al canone di locazione comparativo (§ 558 BGB) con assistente per periodi di blocco, limite di aumento triennale, lettera e termine di approvazione; rivalutazione per miglioramenti (§§ 559 ss.); canone massimo consentito per nuove locazioni (§ 556g). Austria: canone di locazione basato su valori di riferimento e categorie con i valori per il 2026, rendicontazione affitto principale secondo § 20 MRG. Adeguamento del valore (AT) e canone indicizzato e a scaglioni (DE) con percorso di calcolo nel protocollo e assunzione dalla data di validità.

↳ Piano economico, rendiconto annuale, fondo di riserva e assemblea si svolgono in tabelle e cartelle. Chi ha votato come è difficile da ricostruire in seguito.

→ Piano economico (DE) o previsione (AT) con piani individuali per unità; dopo la delibera, gli acconti vengono fatturati. Rendiconto annuale per proprietario, rendiconto patrimoniale (DE), fondo di riserva con verifica del fondo minimo (AT § 31 WEG 2002). Assemblea dei proprietari con verifica delle scadenze, deleghe e votazione secondo il principio di voto del regolamento condominiale, verbale in PDF, raccolta delle delibere (DE), avviso con termine di impugnazione (AT), delibera tramite consultazione scritta.

↳ Segnalazioni di danni, preventivi degli artigiani, scadenze di controllo per ascensore e rilevatore di fumo: molte cose dipendono da singole persone e da appunti.

→ „I miei immobili oggi“ mostra scadenze, controlli imminenti, danni aperti e emergenze. Segnalazioni di danni con termini di reazione, confronto preventivi tra artigiani e assegnazione con lettera d'incarico, obblighi di controllo con intervalli legali per i paesi registrati in Austria e Germania (per altri il sistema mostra "non registrato"). Registro delle scadenze, circolari e avvisi, verbale di consegna su cellulare con firma di entrambe le parti.

↳ Gli inquilini chiamano per ogni rendicontazione, i proprietari chiedono i verbali, gli artigiani gli incarichi. Ogni informazione costa tempo all'ufficio.

→ L'amministrazione invita una persona alla cartella clienti con un clic, la registrazione avviene tramite l'app AIRIS o nel browser. Gli inquilini vedono il loro conto inquilino, le fatture e le rendicontazioni e segnalano danni con foto e letture dei contatori. I proprietari vedono le spese condominiali, il piano economico, il rendiconto annuale, il fondo di riserva, i verbali e le delibere. Gli artigiani vedono solo i propri incarichi. Chi vede cosa, deriva dal contratto di locazione, dalla proprietà e dall'incarico.

↳ La giornata inizia con la casella postale, l'estratto conto e i crediti aperti, prima che inizi il lavoro di amministrazione vero e proprio.

→ Con l'assistente AI AIRIS (nel pacchetto a 999 €) svolgete le routine conversando: briefing mattutino, associazione pagamenti, proposte di sollecito, rendicontazione spese condominiali come bozza, bozze di risposta, contatti e attività. I calcoli vengono eseguiti dai motori di calcolo dell'amministrazione immobiliare, non dall'IA. L'invio avviene solo dopo la Sua conferma, un sollecito non viene mai inviato senza autorizzazione e una disdetta non viene mai avviata autonomamente dal sistema.