Gestión de fincas que conoce la ley.

↳ ¿Qué derecho se aplica a esta relación de alquiler? Aplicación completa, aplicación parcial o derecho alemán (BGB) con freno a la subida de alquileres: la clasificación determina el tipo de alquiler, los gastos comunes y los plazos, y a menudo se decide de memoria.

→ Propiedad, edificio, unidad y relación de alquiler, propietarios con cuotas (valores de uso AT, cuotas de propiedad DE). Para cada relación de alquiler, DivineMind determina el ámbito de aplicación, el tipo de alquiler permitido, el catálogo de gastos comunes, los tipos de aumento y los plazos, cada paso con párrafo y enlace al texto legal. Usted confirma, recalcula o anula con justificación. Cada versión permanece en el historial.

↳ La facturación, el extracto bancario, la cuenta del inquilino y el recordatorio se encuentran en programas diferentes. Cada pago se busca manualmente, las correcciones sobrescriben las anotaciones antiguas.

→ Facturación mensual o imputación de deudas con vista previa: la simulación no registra nada, los casos incompletos se bloquean en lugar de registrarse incorrectamente. Leer extractos bancarios como archivo (CAMT.053, MT940), asignación por sugerencia, reconocimiento de duplicados, devoluciones. Las anotaciones nunca se sobrescriben, las correcciones se registran como anulación. Débito SEPA con archivo bancario (pain.008) para cargar en la banca online.

↳ La liquidación se realiza una vez al año bajo presión de tiempo: los costes se registran dos veces, las claves de distribución son difíciles de justificar, las lecturas intermedias se pierden.

→ Círculos de liquidación y claves de distribución (superficie, valor de uso/cuota de propiedad, personas, unidades, consumo) con base legal, se reconocen las claves no permitidas. Costes directamente de las facturas de entrada, contadores y lecturas intermedias en caso de cambio de inquilino. Calefacción según HeizKG o HeizkostenV, reparto de costes de CO2 (DE) según el modelo escalonado. Resultado: liquidación individual por inquilino en PDF, pago adicional o crédito en la cuenta del inquilino, desglose según § 35a EStG.

↳ Plazos de bloqueo, límite de incremento, índices de alquiler, tarifas de referencia: un aumento de alquiler se redacta rápidamente y se puede impugnar con la misma facilidad.

→ Alemania: aumento de alquiler hasta el alquiler de comparación (§ 558 BGB) con asistente para plazos de bloqueo, límite de incremento durante tres años, comunicación y plazo de aprobación; recargo por modernización (§§ 559 y sig.); alquiler máximo permitido en caso de nuevo alquiler (§ 556g). Austria: alquiler según tarifa de referencia y categoría con los valores de 2026, liquidación de alquiler principal según § 20 MRG. Ajuste de valor (AT) así como alquiler con índice y escalonado (DE) con cálculo en el acta y aplicación a partir de la fecha de vigencia.

↳ El plan económico, la liquidación anual, la reserva y la junta se gestionan en hojas de cálculo y carpetas. Quién votó cómo es difícil de rastrear posteriormente.

→ Plan económico (DE) o previsión (AT) con planes individuales por unidad; tras la resolución, se facturan los anticipos. Liquidación anual por propietario, informe de patrimonio (DE), reserva con verificación de la reserva mínima (AT § 31 WEG 2002). Junta de propietarios con verificación de plazos, poderes y votación según el principio de voto de los estatutos de la comunidad, acta en PDF, recopilación de resoluciones (DE), anuncio con plazo de impugnación (AT), resolución por circulación en forma de texto.

↳ Informes de daños, ofertas de reparadores, plazos de inspección de ascensores y detectores de humo: muchas cosas dependen de personas individuales y de notas.

→ «Mis fincas hoy» muestra plazos, inspecciones pendientes, daños abiertos y emergencias. Informes de daños con plazos de respuesta, comparación de ofertas entre reparadores y adjudicación con carta de pedido, obligaciones de inspección con intervalos legales para los países registrados de Austria y Alemania (para otros, el sistema muestra "no registrado"). Registro de plazos, circulares y anuncios, acta de entrega en el móvil con firma de ambas partes.

↳ Los inquilinos llaman por cada liquidación, los propietarios preguntan por las actas, los reparadores por los encargos. Cada consulta cuesta tiempo a la oficina.

→ La administración invita a una persona a la carpeta de clientes con un clic, el registro se realiza en la aplicación AIRIS o en el navegador. Los inquilinos ven su cuenta de inquilino, facturaciones y liquidaciones, y reportan daños con fotos y lecturas de contadores. Los propietarios ven la cuota de comunidad, el plan económico, la liquidación anual, la reserva, las actas y las resoluciones. Los reparadores solo ven sus propios encargos. Quién ve qué, se deriva del contrato de alquiler, la propiedad y el encargo.

↳ El día comienza con el buzón, el extracto bancario y los saldos pendientes, antes de que comience el trabajo de administración real.

→ Con el asistente de IA AIRIS (en el paquete por 999 €), usted se encarga de la rutina conversando: resumen matutino, asignación de pagos, propuestas de recordatorio, liquidación de gastos comunes como borrador, borradores de respuesta, contactos y tareas. Los cálculos los realizan los motores de cálculo de la gestión de fincas, no la IA. Solo se envía tras su confirmación, un recordatorio nunca sale sin aprobación y una rescisión nunca la inicia el sistema por sí solo.