Upravljanje nekretninama koje poznaje pravo.
16 stranica · 4,9 MB · Brošura na nemačkom jeziku
Portfolio, novac, obračun operativnih troškova, vlasništvo nad stanom (WEG) i povećanje kirije za Austriju i Nemačku, sa celom kancelarijom i fasciklom klijenata za stanare i vlasnike u jednom sistemu. Zemlja nekretnine određuje zakon koji DivineMind primenjuje. Softver utvrđuje važeći zakon, vrši obračun i navodi relevantni izvor. Vi kao upravnik nekretnina donosite odluku.
Dva pravna sistema, mnogo rokova i nijedan obračun bez obrazloženja.
Od predračuna do skupštine vlasnika.
Pet stubova u jednom sistemu: portfolio i pravo, novac, obračun, vlasništvo nad stanom (WEG), kao i objekat i kancelarija, plus fascikla klijenata za stanare i vlasnike i AI asistent AIRIS za svakodnevni rad.
Imovina i pravni prekidač
↳ Koje pravo važi za ovaj zakup? Potpuna primena, delimična primena ili BGB sa ograničenjem cene zakupa: Klasifikacija odlučuje o vrsti kirije, pogonskim troškovima i rokovima i često se donosi iz sećanja.
→ Nekretnina, zgrada, jedinica i zakup, vlasnici sa udelima (Nutzwerte AT, MEA DE). Za svaki zakup, DivineMind određuje područje primene, dozvoljenu vrstu kirije, katalog pogonskih troškova, vrste povećanja i rokove, svaki korak sa paragrafom i linkom ka tekstu zakona. Vi potvrđujete, ponovo izračunavate ili preinačujete sa obrazloženjem. Svaka verzija ostaje u istoriji.
Novčani tok bez prekida medija
↳ Predračun, izvod računa, račun stanara i opomena nalaze se u različitim programima. Svaka uplata se traži ručno, ispravke prepisuju stare knjiženja.
→ Mesečni predračun ili zaduženje sa pregledom: Probni rad ne knjiži ništa, nepotpuni slučajevi se blokiraju umesto da se pogrešno knjiže. Učitavanje izvoda računa kao datoteke (CAMT.053, MT940), dodeljivanje po predlogu, prepoznavanje duplikata, povratna naplata. Knjiženja se nikada ne prepisuju, ispravke se vode kao storno. SEPA direktno zaduženje sa bankovnom datotekom (pain.008) za otpremanje u online bankarstvo.
Obračun pogonskih troškova i troškova grejanja
↳ Obračun se radi jednom godišnje pod pritiskom vremena: troškovi se dupliraju, ključevi raspodele se teško obrazlažu, među-očitavanja se gube.
→ Obračunski krugovi i ključevi raspodele (površina, korisna vrednost/MEA, osobe, jedinice, potrošnja) sa pravnim osnovom, nedozvoljeni ključevi se prepoznaju. Troškovi direktno iz ulaznih faktura, brojila i među-očitavanja prilikom promene stanara. Troškovi grejanja prema HeizKG odnosno HeizkostenV, raspodela troškova CO2 (DE) prema stepenastom modelu. Rezultat: pojedinačni obračun po stanaru kao PDF, doplatak ili potraživanje na računu stanara, izveštaj prema § 35a EStG.
Povećanje kirije, kirija i indeksacija vrednosti
↳ Periodi zabrane, gornja granica, indeks kirija, referentne vrednosti: Povećanje kirije se brzo napiše i isto tako brzo može biti osporeno.
→ Nemačka: Povećanje kirije na uporedivu kiriju (§ 558 BGB) sa asistentom za periode zabrane, gornju granicu tokom tri godine, pisanje i rok za saglasnost; modernizacijska naknada (§§ 559 ff.); dozvoljena maksimalna kirija pri novom zakupu (§ 556g). Austrija: Referentna vrednost i kategorija kirije sa vrednostima 2026, obračun glavne kirije prema § 20 MRG. Indeksacija vrednosti (AT) kao i indeksna i stepenasta kirija (DE) sa načinom izračunavanja u protokolu i preuzimanjem od datuma stupanja na snagu.
Upravljanje zajedničkim vlasništvom od plana do odluke
↳ Ekonomski plan, godišnji obračun, rezervni fond i skupština se vode u tabelama i fasciklama. Ko je kako glasao, kasnije se teško može pratiti.
→ Ekonomski plan (DE) odnosno predviđanje (AT) sa pojedinačnim planovima po jedinici; nakon odluke se predviđaju akontacije. Godišnji obračun po vlasniku, izveštaj o imovini (DE), rezervni fond sa proverom minimalnog rezervnog fonda (AT § 31 WEG 2002). Skupština vlasnika sa proverom rokova, punomoćjima i glasanjem prema principu glasanja zajedničkog reda, zapisnik kao PDF, zbirka odluka (DE), objava sa rokom za žalbu (AT), cirkularna odluka u tekstualnom obliku.
Štete, majstori i rokovi pregleda po nekretnini
↳ Prijave štete, ponude majstora, rokovi provere lifta i detektora dima: Mnogo toga zavisi od pojedinih osoba i papira.
→ „Moje kuće danas“ prikazuje rokove, dospele provere, otvorene štete i hitne slučajeve. Prijave štete sa rokovima reakcije, poređenje ponuda među majstorima i dodela sa nalogom za rad, obaveze provere sa zakonskim intervalima za deponovane zemlje Austrije i Nemačke (za ostale sistem prikazuje „nije deponovano“). Registar rokova, cirkularna pisma i obaveštenja, zapisnik o primopredaji na mobilnom telefonu sa potpisom obe strane.
Korisnička fascikla za stanare, vlasnike i majstore
↳ Stanari zovu zbog svakog obračuna, vlasnici pitaju za protokole, majstori za naloge. Svaka informacija košta kancelariju vremena.
→ Uprava poziva osobu jednim klikom u korisničku fasciklu, prijava se vrši u AIRIS aplikaciji ili u pretraživaču. Stanari vide svoj račun stanara, predračune i obračune i prijavljuju štete sa fotografijom i stanjima brojila. Vlasnici vide troškove održavanja, ekonomski plan, godišnji obračun, rezervni fond, protokole i odluke. Majstori vide samo sopstvene naloge. Ko šta vidi, proizilazi iz ugovora o zakupu, vlasništva i naloga.
AIRIS preuzima svakodnevni rad putem četa
↳ Dan počinje sa poštanskim sandučetom, izvodom računa i otvorenim stavkama, pre nego što počne stvarni administrativni rad.
→ Uz AI asistenta AIRIS (u paketu za 999 €) obavljate rutinu u razgovoru: jutarnji brifing, dodeljivanje uplata, predlozi za opomene, nacrt obračuna pogonskih troškova, nacrti odgovora, kontakti i zadaci. Izračunavanja vrše računarski sistemi upravljanja nekretninama, a ne AI. Slanje se vrši samo nakon Vaše potvrde, opomena nikada ne ide bez odobrenja, a sistem nikada sam ne pokreće otkaz.
Jedna cena po korisniku. Upravljanje nekretninama je uključeno.
DivineMind košta 749 € po korisniku mesečno, sa AI asistentom AIRIS 999 €, plus PDV. Modul za upravljanje nekretninama je uključen bez dodatne naknade. Izračunajte sa svojim brojevima.
Česta pitanja
Za koje zemlje je DivineMind upravljanje nekretninama napravljeno?+
Za Austriju i Nemačku. Zemlja u kojoj se nalazi nekretnina određuje pravo: U Austriji su deponovani MRG, WGG, ABGB, WEG 2002, HeizKG, MieWeG i RichtWG, u Nemačkoj BGB-zakon o zakupu, WEG 2020, BetrKV, HeizkostenV, zakon o raspodeli troškova CO2 i pokrajinske uredbe o ograničenju cene zakupa i gornjoj granici. Uprava sa zgradama u Beču i Berlinu radi u jednom sistemu.
Da li je pravna klasifikacija obavezujuća?+
Ne. Klasifikacija je obrazložen predlog sa paragrafom i linkom ka tekstu zakona. Pravnu odluku donosi uprava: Vi potvrđujete, ponovo izračunavate ili preinačujete sa obrazloženjem, i svaka verzija ostaje u istoriji.
Kako izvodi računa i direktna zaduženja dolaze do banke?+
Izvode računa učitavate kao datoteku (CAMT.053 ili MT940). DivineMind predlaže dodeljivanje računima stanara i vlasnika i prepoznaje duplikate i povratne naplate. Za SEPA direktna zaduženja, DivineMind generiše bankovnu datoteku (pain.008) koju otpremate u svoje online bankarstvo.
Da li se opomene šalju automatski?+
Ne. DivineMind utvrđuje nivo opomene, rokove i zatezne kamate (referentna kamatna stopa OeNB ili Bundesbank) i predlaže opomenu. Ništa se ne šalje bez Vašeg odobrenja, a pristup se beleži dokazom. Sistem nikada sam ne pokreće otkazivanje.
Kako se unose naši podaci?+
Preko Excel šablona za nekretnine, jedinice, osobe, ugovore o zakupu, vlasništvo, brojila i početna stanja. Pre preuzimanja, vrši se probni rad sa listom grešaka po redu. Preuzimanje se može poništiti dok se ništa ne proknjiži.
Šta stanari i vlasnici vide u korisničkom portalu?+
Samo ono što ih se tiče. Stanari vide svoj račun, predračune, obračune troškova poslovanja i grejanja, dokumente i prijavljuju štete sa fotografijom i stanje brojila. Vlasnici vide troškove održavanja zgrade, ekonomski plan ili pregled, godišnji obračun, rezervni fond, pozive, zapisnike i odluke. Kada se ugovor o zakupu završi, prestaje i vidljivost. Pristupi tuđim podacima se odbijaju.
Šta AIRIS radi, a šta ne?+
AIRIS preuzima svakodnevne zadatke u četu: jutarnji brifing, dodeljivanje plaćanja, predloge opomena, nacrt obračuna operativnih troškova, nacrte odgovora, pronalaženje kontakata i kreiranje zadataka. Proračune vrše računovodstveni sistemi upravljanja nekretninama, a ne AIRIS. Slanje se vrši samo nakon Vaše potvrde.
Koliko košta DivineMind upravljanje nekretninama?+
DivineMind košta 749 € po korisniku mesečno, sa AI asistentom AIRIS 999 €, plus PDV. Modul za upravljanje nekretninama je uključen bez dodatne naknade. Opciono, telefonska AI DivineCall prihvata pozive i prijave štete 24 sata dnevno, od 149 € po firmi mesečno plus PDV.
Gde se nalaze naši podaci?+
U EU, u Frankfurtu i Berlinu. Interfejs je dostupan na 30 jezika, za kancelariju i za korisnički portal.
AI uvidi specifični za industriju — nedeljno
Svake srede studija slučaja iz vaše industrije: šta funkcioniše, šta ne, koliko zaista košta.
Svaki obračun je ponovo proveren. Svaki rok je obrazložen.
U prvom razgovoru ćemo Vam pokazati DivineMind upravljanje nekretninama na demo zgradama u Beču i Berlinu i razjasniti kako će Vaši podaci biti preuzeti.
Brošura na nemačkom jeziku
Ili nam pišite direktno.
Ukratko opišite šta Vam je potrebno — javićemo Vam se u roku od 24 sata.