Ejendomsadministration, der kender loven.
16 sider · 4,9 MB · Broschure på tysk
Ejendomme, penge, driftsregnskab, ejerlejligheder (WEG) og lejeforhøjelse for Østrig og Tyskland, med hele kontoret og kundemappen for lejere og ejere i ét system. Ejendommens land bestemmer den lovgivning, som DivineMind anvender. Softwaren identificerer den gældende lovgivning, foretager beregninger og angiver den relevante kilde. Beslutningen træffes af dig som ejendomsadministrator.
To retssystemer, mange frister og ingen opgørelse uden begrundelse.
Fra opkrævning til ejerforeningsmøde.
Fem søjler i ét system: Ejendomme og lovgivning, penge, afregning, ejerlejligheder (WEG) samt ejendom og kontor, dertil kundemappen for lejere og ejere og AI-assistenten AIRIS til dagligt arbejde.
Ejendomme og juridisk skillevej
↳ Hvilken lov gælder for dette lejeforhold? Fuld anvendelse, delvis anvendelse eller BGB med lejeprisbremse: Klassificeringen bestemmer lejetype, driftsomkostninger og frister og træffes ofte ud fra hukommelsen.
→ Ejendom, bygning, enhed og lejeforhold, ejere med andele (Nutzwerte AT, MEA DE). For hvert lejeforhold beregner DivineMind anvendelsesområdet, den tilladte lejetype, driftsomkostningskataloget, forhøjelsestyper og frister, hvert trin med paragraf og link til lovteksten. Du bekræfter, beregner igen eller tilsidesætter med begrundelse. Hver version forbliver i historikken.
Pengestrøm uden mediebrud
↳ Opkrævning, kontoudtog, lejerkonto og rykker ligger i forskellige programmer. Hver betaling skal findes manuelt, korrektioner overskriver gamle bogføringer.
→ Månedlig opkrævning eller debetstyring med forhåndsvisning: Testkørslen bogfører intet, ufuldstændige sager blokeres i stedet for at blive bogført forkert. Indlæs kontoudtog som fil (CAMT.053, MT940), tilordning via forslag, dobbeltregistrering, returpostering. Bogføringer overskrives aldrig, korrektioner kører som annullering. SEPA-betaling med bankfil (pain.008) til upload i netbank.
Drifts- og varmeregnskab
↳ Regnskabet laves én gang om året under tidspres: Omkostninger indtastes dobbelt, fordelingsnøgler er svære at begrunde, mellemaflæsninger går tabt.
→ Regnskabskredse og fordelingsnøgler (areal, ejendomsværdi/MEA, personer, enheder, forbrug) med juridisk grundlag, ulovlige nøgler genkendes. Omkostninger direkte fra indgående fakturaer, målere og mellemaflæsning ved lejerudskiftning. Varmeregninger efter HeizKG eller HeizkostenV, CO2-omkostningsfordeling (DE) efter trinmodellen. Resultat: Individuel opgørelse pr. lejer som PDF, efterbetaling eller kredit på lejerkonto, angivelse efter § 35a EStG.
Lejeforhøjelse, leje og værdiregulering
↳ Blokeringsperioder, loftgrænse, lejeprisniveau, vejledende satser: En lejeforhøjelse er hurtigt skrevet og lige så hurtigt anfægtelig.
→ Tyskland: Lejeforhøjelse til sammenligningsleje (§ 558 BGB) med assistent til blokeringsperioder, loftgrænse over tre år, skrivelse og samtykkefrist; moderniseringstillæg (§§ 559 ff.); tilladt maksimumleje ved nyudlejning (§ 556g). Østrig: Vejledende og kategorileje med satserne for 2026, hovedlejeopgørelse efter § 20 MRG. Værdiregulering (AT) samt indeks- og trinleje (DE) med beregningsvej i protokollen og overtagelse fra ikrafttrædelsesdato.
Ejerlejlighedsforeningsadministration fra plan til beslutning
↳ Budget, årsregnskab, reservefond og møde kører i regneark og mapper. Hvem stemte hvordan, kan næppe eftervises senere.
→ Budget (DE) eller budgetoverslag (AT) med individuelle planer pr. enhed; efter beslutningen opkræves forskud. Årsregnskab pr. ejer, formuerapport (DE), reservefond med kontrol af minimumsreservefond (AT § 31 WEG 2002). Ejerforeningsmøde med fristkontrol, fuldmagter og afstemning efter princippet i vedtægterne, referat som PDF, beslutningssamling (DE), opslag med anfægtelsesfrist (AT), cirkulær beslutning i tekstform.
Skader, håndværkere og inspektionsperioder pr. ejendom
↳ Skadesanmeldelser, håndværkertilbud, inspektionsfrister for elevator og røgalarm: Meget afhænger af enkelte personer og sedler.
→ „Mine ejendomme i dag“ viser frister, kommende inspektioner, åbne skader og nødsituationer. Skadesanmeldelser med reaktionsfrister, sammenligning af tilbud fra håndværkere og tildeling med opgavebrev, inspektionspligter med lovbestemte intervaller for de registrerede lande i Østrig og Tyskland (for andre viser systemet „ikke registreret“). Fristregister, cirkulærer og opslag, overdragelsesprotokol på mobilen med underskrift fra begge parter.
Kundemappe for lejere, ejere og håndværkere
↳ Lejere ringer angående hver opgørelse, ejere spørger efter referater, håndværkere efter opgaver. Hver oplysning koster kontoret tid.
→ Administrationen inviterer en person med et klik til kundemappen, login sker i AIRIS-appen eller i browseren. Lejere ser deres lejerkonto, opkrævninger og opgørelser og anmelder skader med foto og målerstande. Ejere ser fællesudgifter, budget, årsregnskab, reservefond, referater og beslutninger. Håndværkere ser kun deres egne opgaver. Hvem ser hvad, fremgår af lejekontrakt, ejerskab og opgave.
AIRIS overtager dagens arbejde via chat
↳ Dagen starter med postkasse, kontoudtog og åbne poster, før det egentlige administrationsarbejde begynder.
→ Med AI-assistenten AIRIS (i pakken til 999 €) klarer du rutinen i samtaleform: Morgenbriefing, tilordning af betalinger, rykkerforslag, driftsregnskab som udkast, svarudkast, kontakter og opgaver. Beregningerne foretages af ejendomsadministrationens beregningsmoduler, ikke af AI'en. Afsendelse sker kun efter din bekræftelse, en rykker sendes aldrig uden godkendelse, og en opsigelse udløser aldrig systemet selv.
Én pris pr. bruger. Ejendomsadministrationen er inkluderet.
DivineMind koster 749 € pr. bruger pr. måned, med AI-assistenten AIRIS 999 €, begge plus moms. Modulet Ejendomsadministration er inkluderet uden ekstra omkostninger. Beregn med dine egne tal.
Ofte stillede spørgsmål
For hvilke lande er DivineMind Ejendomsadministration bygget?+
For Østrig og Tyskland. Ejendommens land bestemmer loven: I Østrig er MRG, WGG, ABGB, WEG 2002, HeizKG, MieWeG og RichtWG registreret, i Tyskland BGB lejelov, WEG 2020, BetrKV, HeizkostenV, CO2-omkostningsfordelingsloven og de regionale forordninger om lejeprisbremse og loftgrænse. En administration med ejendomme i Wien og Berlin arbejder i ét system.
Er den juridiske klassificering bindende?+
Nej. Klassificeringen er et begrundet forslag med paragraf og link til lovteksten. Den juridiske beslutning træffes af administrationen: Du bekræfter, beregner igen eller tilsidesætter med begrundelse, og hver version forbliver i historikken.
Hvordan overføres kontoudtog og betalinger til banken?+
Du indlæser kontoudtog som fil (CAMT.053 eller MT940). DivineMind foreslår tilordningen til lejer- og ejerlejlighedskonti og genkender dubletter og returposteringer. Til SEPA-betalinger genererer DivineMind bankfilen (pain.008), som du uploader til din netbank.
Går påmindelser automatisk ud?+
Nej. DivineMind bestemmer påmindelsesniveau, frister og morarenter (basisrente fra OeNB eller Bundesbank) og foreslår påmindelsen. Intet sendes ud uden din godkendelse, adgangen registreres med bevis. Systemet udløser aldrig en opsigelse selv.
Hvordan kommer vores beholdning ind?+
Via Excel-skabeloner for ejendomme, enheder, personer, lejemål, ejerskab, målere og åbningssaldi. Før overtagelse køres en tørkørsel med en fejlliste pr. linje. En overtagelse kan fortrydes, så længe intet er bogført på den.
Hvad ser lejere og ejere i kundemappen?+
Kun det, der vedrører dem. Lejere ser deres lejerkonto, opkrævninger, forbrugs- og varmeregnskaber og dokumenter og anmelder skader med foto og målerstande. Ejere ser fællesudgifter, driftsbudget eller fremskrivning, årsregnskab, reservefond, invitationer, referater og beslutninger. Når lejemålet ophører, ophører synligheden. Adgang til fremmede data afvises.
Hvad gør AIRIS, og hvad gør den ikke?+
AIRIS overtager dagsarbejdet i chatten: Morgenbriefing, tildeling af betalinger, påmindelsesforslag, udkast til forbrugsregnskab, udkast til svar, finde kontakter og oprette opgaver. Beregninger foretages af ejendomsadministrationens beregningsenheder, ikke af AIRIS. Afsendelse sker kun efter din bekræftelse.
Hvad koster DivineMind ejendomsadministration?+
DivineMind koster 749 € pr. bruger pr. måned, med AI-assistenten AIRIS 999 €, begge plus moms. Modulet ejendomsadministration er inkluderet uden ekstra omkostninger. Valgfrit kan telefoni-AI'en DivineCall tage imod opkald og skadesanmeldelser døgnet rundt, fra 149 € pr. firma pr. måned plus moms.
Hvor er vores data placeret?+
I EU, i Frankfurt og Berlin. Grænsefladen findes på 30 sprog, til kontoret og til kundemappen.
Branchespecifikke AI-insights — ugentligt
Hver onsdag en case fra din branche: hvad der virker, hvad der ikke gør, hvad det virkelig koster.
Hver afregning efterregnet. Hver frist begrundet.
I den indledende samtale viser vi dig DivineMind ejendomsadministration på demoejendommene i Wien og Berlin og afklarer, hvordan din beholdning overtages.
Broschure på tysk
Eller skriv direkte til os.
Beskriv kort, hvad du har brug for — vi kontakter dig inden for 24 timer.